Back to Top

Стоит ли покупать квартиры по договорам
долевого участия в строительстве (ДДУ) ?

содержание статьи:
1. Может не зря закон № 214 вступил в силу в день смеха?
2. Почему юристы не читают Федеральный закон № 214 ?
3. Обманутые дольщики, случаи из практики
4. А если риелтор обещает чистоту сделки?
5. Порядок действий при заключении ДДУ
6. Регистрация ДДУ в ЕГРН не защитит от «двойной» продажи
7. Халатность есть, ответственности – нет
8. Страховка не сработала, а экскроу-счета и компенсационный фонд?

Может не зря закон № 214 вступил в силу в день смеха?

Спрос на недвижимость в России стабилен, особенно на квартиры в новостройках, 80 % которых возводится за счет средств дольщиков. Отсутствие возможности приобретения готового жилья вызывает соблазн участия в строительстве еще на этапах возведения дома. С одной стороны, можно приобрести права на новострой по привлекательной цене (со скидкой до 25-30%), но с другой возникает много рисков.

Строительство многоквартирных домов с привлечением средств граждан в начале «нулевых» практически никак не регламентировалось и облекалось в разные юридические формы (договора соинвестирования, предварительные, вексельные и т.д.) что порождало двойные продажи, когда одну и ту же квартиру можно было продать два, три и более раз. Обман вскрывался не сразу, а деньги граждан уплывали в неизвестном направлении.

1 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», основной идеей которого было предотвратить двойные продажи. Для этого все договора участия в долевом строительстве между дольщиком и застройщиком (далее по тексту – ДДУ) подлежали государственной регистрации и считались заключенными с момента такой регистрации. К примеру, если на квартиру под строительным номером «1» уже зарегистрирован чей-то ДДУ, это должно было предотвращать регистрацию и исполнение всех других ДДУ, на эту же квартиру.

Но первоапрельская дата вступления в силу закона видимо сработала магическим способом и с тех пор день смеха продолжает веселить недобросовестных застройщиков.

Понимая, что закон не совершенен, и не дает гарантий защиты от обмана, законотворцы тщательно пытаются его совершенствовать. За 14 лет действия закона № 214 и до момента написания этой статьи он излагался в новых редакциях целых 25 раз, и это не предел, но ситуация в корне не меняется. Дошло до того, что сам президент России Путин В.В. в ноябре 2017 года в сердцах предложил отменить долевое строительство в нашей стране, дав правительству еще 3 года для свертывания данной системы и замещения ее новыми формами, в частности проектным финансированием. Следует полагать это произойдет в ноябре 2020 года, но смутно верится.

Новая схема предполагает перевалить бремя оплаты стройки с плеч дольщиков на плечи банков, а возникающие риски финансирования проблемных недостроев за счет бюджета переложить на банки или страховые компании. Но хрен редьки не слаще, и дольщики могут попасть в другую западню – банковскую. Да и «левачить» и промышлять застройщикам двойными продажами квартир новая схема никак не помешает.

Короче говоря, ничего хорошего не предвидится.

Почему юристы не читают Федеральный закон № 214 ?

Закон стал настолько сложным и неудобным что его даже перестали читать юристы. И связано это не с тем, что в последние годы ухудшилась законодательная техника в целом, содержание и формы любых российских законодательных актов стали сложны для прочтения и понимания простого человека. Дело в другом. Закон № 214 настолько высоко «оторвался» от реальной действительности, что его чтение и применение в практической деятельности юриста или адвоката стало абсолютно бесполезным.

Как юрист-практик могу сказать, что 214-й закон живет в каком-то своем параллельном измерении. Очень часто в законе написано одно, а судебная практика диктует другое.

К примеру, ко мне обратился клиент, который заключил с застройщиком ДДУ, но не зарегистрировал его в ЕГРН. Может ли он претендовать на квартиру в суде? Другие клиенты стали жертвой двойной продажи одной и той же квартиры, но в отличие от других претендентов реально вселились в нее. Кому из них суд отдаст предпочтение при обоюдном споре о правах на квартиру? Ответы на эти и многие другие вопросы бесполезно искать в законе № 214. Там их нет.

Придумывая закон, депутаты не учли, что на практике все гораздо сложнее, чем в теории. Как говорится гладко было на бумаге, да забыли про овраги.

Не зря для того, чтобы защитить обманутых дольщиков в суде стала складываться своя практика по разрешению подобного рода дел, которая представляет больший вес и значение, по сравнению с законом. Прежде всего это Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) и другой Обзор судебной практики (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017). Интересные разъяснения даны в письме Верховного Суда РФ от 30.01.2013 N 7-ВС-368/13. Вопросы разрешения коллизий при наличии двух конкурирующих и исполненных со стороны покупателей договоров долевого участия хорошо освещены в Определениях Верховного Суда РФ от 09.03.2016 N 308-ЭС15-16377 по делу N А53-22107/2012., от 10.03.2015 N 5-КГ14-173 и от 02.09.2014 N 18-КГ14-84 и т. д.

Обманутые дольщики, случаи из практики

Несмотря на «красивые» нормы закона № 214 и попытки депутатов его совершенствовать граждане по-прежнему наступают на те же грабли. Причем обжигаются даже вполне адекватные и грамотные люди.

Во многом это связано с тем, что жилье человек покупает порой один раз в жизни, не имеет никакого представления о последовательности действий. При посещении офиса компании человека заверяют обещаниями и даже могут передать ключи от квартиры (если дом практически построен) при условии внесения оплаты. Но если вы подписали ДДУ, внесли оплату, получили ключи и стали делать ремонт, это еще не гарантия того, что квартиру у вас никто не отсудит.

Типичная ситуация, с которой ко мне обращались клиенты в Армавире: через риелтора или объявление в интернете человек узнает о продаже квартир в почти оконченном строительством доме, связывается по телефону с менеджером, приезжает, видит, что дом красивый, район престижный, квартиры удобные, дом обещают сдать в эксплуатацию буквально через пару месяцев. Подписывает договор долевого участия, вносит деньги, получает ключи, начинает делать ремонт и вселяется. Оформление проходит быстро, даже заходит разговор про какую-то государственную регистрацию, застройщик заверяет, как дом сдадут в эксплуатацию, так сразу зарегистрируют права на квартиру.

Проходит месяц, а за ним еще несколько месяцев и даже лет, но дом в эксплуатацию все никак не сдается. Застройщик все обещает и обещает. Спустя пару лет выясняются интересные подробности. Оказывается на эту же квартиру уже есть другие претенденты, у которых ДДУ заключен ранее, причем их ДДУ зарегистрирован в ЕГРН, и таких «дважды» проданных квартир по дому около 10 штук. Все иные претенденты (у которых ДДУ заключены ранее) оказываются аффилированными лицами по отношению к руководителю фирмы-застройщика, т.е. являются «номинальными» дольщиками. При этом фирма застройщик заблаговременно оформляется на «подставное лицо» и выясняется, что многие ДДУ с обманутыми дольщиками подписаны не тем лицом, которое по документам в ЕГРЮЛ числилось его директором.

Начинается шумиха, возбуждаются уголовные дела, затеваются судебные тяжбы о правах на квартиры, одновременно возбуждается 2 процедуры банкротства: в отношении застройщика и в отношении его бывшего директора.

Далее всю эту кашу, которую заварил скандально известный в Армавире застройщик по фамилии на букву «М», начинают медленно расхлебывать обманутые дольщики, следователи, судьи, адвокаты, прокуроры.

А если риелтор обещает чистоту сделки?

Что характерно, еще до описанных событий многие Армавирские риелторы сотрудничали с данным застройщиком и при сопровождении сделок клялись клиентам в их чистоте. Но когда начались проблемы все они сначала обещали разобраться, а потом и вовсе спрятались в кустах и перестали выходить на связь.


Порядок действий при заключении ДДУ

Если нет желания обращаться к квалифицированным юристам, важно знать минимальную последовательность действий, а в особенности понимать на каком этапе можно отдавать свои кровно нажитые деньги.

Во-первых, выясните, как называется фирма застройщик: ее полное название, ИНН адрес строящегося объекта и кадастровый номер земельного участка. Это должна быть именно фирма, т.е. юридическое лицо (не ИП !!!). Проверьте её репутацию, почитайте на официальном сайте всю техническую документацию на дом, а также отзывы клиентов, изучите в Департаменте по надзору в строительной сфере Краснодарского края (dnss.krasnodar.ru) информацию для участников долевого строительства, информацию о проблемных объектах на территории края и о приостановлении деятельности застройщиков.

Во-вторых, на сайте ФНС (nalog.ru) в разделе проверь себя и контрагента или ином бесплатном сервисе (bankrot.fedresurs.ru или rusprofile.ru) скачайте выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) на данное лицо, проверьте, действующее ли это лицо, нет ли в отношении него процедур ликвидации, банкротства, сопоставьте юридический адрес с фактическим, узнайте кто его директор и т.д.

В-третьих, если вам уже предложили конкретную квартиру в доме, закажите в Росреестре или через МФЦ выписку из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве. Данная выписка выдается именно на земельный участок, на котором возводится дом (поскольку ДДУ могут заключаться на стадии котлована, когда дома еще нет). Изучите, нет ли в выписке уже зарегистрированных ДДУ на квартиру с тем строительным номером, который вам предложили, а также ограничений и обременений.

В-четвертых, если все в порядке можно подписывать ДДУ и обязательно регистрировать его в ЕГРН (не право на квартиру, а именно саму сделку). Спустя несколько дней договор пройдет государственную регистрацию и в Росреестре вам выдадут соответствующие документы, только после этого можно вносить деньги. Это касается и способа оплаты на счета экскроу – деньги в банк вносятся только после регистрации ДДУ.

Регистрация ДДУ в ЕГРН не защитит от «двойной» продажи

Но даже соблюдая все вышеперечисленные правила, вы не застрахованы от обмана и двойной продажи. Так случилось и с обратившимися ко мне клиентами. Человек заключил ДДУ, зарегистрировал его в ЕГРН, внес деньги, а спустя пару лет всплыла информация, что на эту же квартиру есть другой претендент с другим ДДУ, который также прошел государственную регистрацию в Росреестре.

Как так, спросите вы? Ведь регистрация в ЕГРН это главная страховка от двойной продажи? А вот так, скажу я. Человеческий фактор никто не отменял. Дом большой, квартир много, пока чиновник по всем квартирам просмотрит информацию, уже в глазах рябит. В Росреестре тоже встречаются балбесы и лентяи. Как минимум это называется халатностью, т.е. ненадлежащим исполнением должностным лицом своих обязанностей вследствие недобросовестного или небрежного отношения к службе либо обязанностей по должности.

Вы скажете, что это бывает крайне редко и возможно вас не коснется? Как знать… Армавирские чиновники умудрились допустить двойную регистрацию ДДУ аж по двум квартирам в одном 153-квартирном доме. То есть по статистике роковые ошибки в нашем городе происходят 1 раз на 76 случаев. Причем по одному эпизоду в Росреестре даже пытались скрыть факт двойной регистрации и в соответствующей выписке из ЕГРН не указали регистрацию по второму ДДУ, хотя на самом ДДУ стоит соответствующий штамп с гербовой печатью. Лишь после обращения в прокуратуру соответствующая запись в выписке появилась.

Халатность есть, ответственности – нет

По данному факту двойной регистрации двух разных ДДУ на одну и ту же квартиру проводилась доследственная проверка. Формально в действиях одного из сотрудников Армавирского отдела Росреестра усматривались признаки состава преступления (халатность), но ввиду истечения сроков давности (2 года) в возбуждении уголовного дела было отказано.

В случае отказа в признании прав на квартиру в судебном порядке остается только судиться с государством, т.к. по вине чиновника гражданину причинен ущерб.

Страховка не сработала, а экскроу-счета и компенсационный фонд?

Из «лучших» побуждений примерно в 2012 году в законе № 214 ввели возможность застройщиков страховать свою гражданскую ответственность на случай неисполнения обязательств по передаче жилого помещения дольщику. Но эта система за несколько лет показала свою громоздкость и несостоятельность. Все застройщики так и «поспешили» страховаться от этих рисков.

Не прижилась на рынке и идея с поручительством банков.

Очередные потуги депутатов по совершенствованию закона и защите прав дольщиков выразились в введении иных обеспечительных мер и предусматривают обязанность вносить взносы в компенсационный фонд для покрытия возможных убытков, а также размещение денег дольщиков на счетах эскроу (банка-посредника).

Для реализации первой меры даже приняли Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ. Но чтобы получить компенсацию нужно соответствовать целому ряду требований, что далеко не всегда имеет место быть в ситуации обманутого дольщика. А если ДДУ заключен на стадии банкротства застройщика, дольщику вообще ничего не светит. Чтобы компенсационный фонд в случае проблем не показал вам дулю, заранее изучите все условия выплат. Кроме того, эта мера не применяется к застройщикам, получившим разрешение на строительство до 01.07.2018 года (в ситуации с моими клиентами объект строился по разрешению от 2009 года и как «переходящее знамя» передавался разным застройщикам вплоть до введения в эксплуатацию в 2018 году).

А если внешне все нормально, но опять сработает человеческий фактор и «доблестный» сотрудник Росреестра перед регистрацией ДДУ перепутает сведения об уплате или неуплате обязательных отчислений в фонд по этому договору, крайним опять останется дольщик? Ну и конечно компенсационный фонд не защитит тех, кто заключал иные договора с застройщиком (инвестирования, предварительный и т.д.), а такие формы еще встречаются.

Для реализации второй меры после 01 июля 2019 предложено деньги дольщиков класть на счета эскроу, т.е. передавать не застройщику, а в банк, где они будут храниться до исполнения застройщиком своих обязательств. В случае их неисполнения – деньги возвращаются дольщику.

Идея не плохая только «на бумаге», но не спешите верить новостям, которые трубят о полной защите прав дольщиков. Приводя сравнение с ситуацией моих клиентов, которые подписали ДДУ без регистрации в ЕГРН, очевидно, что эта мера защиты отдыхает. Отдав свои деньги, ни экскроу-агент (банк), ни дольщик и знать не будут о дальнейшей судьбе этих денег.

Даже если вначале все сделать по закону, как быть если банк передаст имущество бенефициару (застройщику) без достаточных оснований или будут иные нарушения договора экскроу? А если истек срок депонирования, а дом еще не достроен? И таких «а если…» можно приводить сколько угодно. Человеческий фактор, ошибки и двойную регистрацию ДДУ тоже никто не отменял.

Выводы из описанного делать вам, но если не хотите стать жертвой очередного эксперимента по усовершенствованию первоапрельского закона и вам нужна 100%-ная гарантия защиты от судебных тяжб и от потери ваших денег, не связывайтесь с ДДУ и покупайте готовое жилье. Помните, что вы живете в России, где две беды, одна из которых может помешать сбыться вашей мечте иметь жилье.