Новый закон для владельцев гаражей с 01 октября 2023. Как теперь?

Рубрика «споры по недвижимости»

С 01 октября 2023 вступил в силу Федеральный закон от 24.07.2023 N 338-ФЗ «О гаражных объединениях». Он касается в числе прочего существующих гаражных кооперативов и устанавливает порядок управления общим имуществом, проведения общих собраний и уплаты членских взносов.

Предварительный диагноз после изучения закона такой: жизнь владельцев гаражей вряд ли улучшится, а вот расходы вероятнее только возрастут, т.к. потребуется вести учет общего имущества, поддерживать гаражи и земельные участки в надлежащем состоянии, создавать юридическое лицо (если количество гаражей больше 30 шт.), содержать целую араву сотрудников или как минимум платить зарплату председателю, оформлять землю, платить налоги, арендные платежи, тратить время на различные собрания и т.д. Скорее всего потихоньку будут запрещать в гаражах заниматься авторемонтом в коммерческих целях, т.к. теперь чётко указано, что гараж можно использовать только для хранения ТС. Таким мастерам придется перебираться из кирпичных гаражей в железные ОПХТС.

Как обычно закон написан «на коленках» и порождает массу вопросов и противоречий. В частности, есть интересные и спорные нововведения:

Как всегда, введены новые термины и аббревиатуры: ТГН, ГК, «объект, предназначенный для хранения транспортных средств» (ОПХТС) и т.д. Пройдет лет 5 пока народ к ним станет привыкать и перестанет путать с ТСН, ГК и др.
Не запутайтесь: если раньше под ГК имели в виду «гаражный кооператив», то теперь это «гаражный комплекс»
Теперь под словом «гараж» понимается только нежилое здание, т.е. объект недвижимости (п.2 ст.2 закона № 338-ФЗ, п.1 ст.130, п.1 ст.141.3 ГК РФ, п.10 ст.1 ГрК РФ).
Если у вас был железный (некапитальный) гараж, то с 01 октября 2023 года он уже не является гаражом, и называется «объектом, предназначенным для хранения транспортных средств» (ОПХТС), на которые закон № 338-ФЗ не распространяется (п.4 ч.2 ст.1 закона № 338-ФЗ)
Гараж теперь можно использовать исключительно для хранения транспортных средств. Но кто и как будет определять фактическое использование гаража, например если вы его используете в качестве склада для ненужных вещей или автомастерской – в законе не описано. Хотя, с другой стороны, на железные гаражи (ОПХТС) закон не распространяется, вот там пока еще можно размещать коммерческие автомастерские.
Гараж теперь может иметь не более двух наземных этажей. Какова судьба 3-х этажных гаражей – в законе не указано…
Теперь по определению закона к «Территории гаражного назначения» можно отнести и специально не выделенные под гаражи земельные участки, а фактически используемые в качестве таковых (в частности, есть гаражные кооперативы, расположенные на землях минобороны и официально не узаконенные или иные стихийно образовавшиеся гаражные кооперативы). Как при этом быть, если целевое назначение участка в ЕГРН совсем иное – закон не раскрывает.

На какие объекты распространяется новый закон?

Закон регулирует статус гаражных комплексов и территорий гаражного назначения.

Территория гаражного назначения (ТГН) — это:

территория, в границах которой расположены земельные участки, на которых размещены гаражи, использование которых осуществляется для собственных нужд граждан
и (или) земельные участки, предоставленные или иным образом выделенные, приобретенные для размещения таких гаражей, а также земельные участки общего назначения.

Границы разных ТГН не могут пересекаться и накладываться друг на друга (п.3 ст.3 закона 338-ФЗ). То же касается и границ ТГН и ГК.

Гаражный комплекс (ГК) — это:

здание или сооружение (в том числе подземное) для размещения транспортных средств на машино-местах. В составе гаражного комплекса могут быть нежилые помещения.

На какие объекты не распространяется новый закон:

на многоквартирные дома и земельные участки, входящие в состав общего имущества собственников помещений в доме;
гаражи, которые являются вспомогательными объектами по отношению к индивидуальным жилым домам и дачам, объектам производственного или коммерческого назначения;
объекты госсектора;
объекты транспортных организаций;
некапитальные объекты (железные гаражи и кооперативы с такими некапитальными гаражами);
парковочные места.

Какие вопросы регулирует новый закон по ТГН (территориям гаражного назначения)?

Теперь собственникам гаражей, расположенных в границах ТГН, принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество (зем.участки, пешеходные переходы, ворота, ограждения, котельные, технические площадки и пр.), предназначенное для удовлетворения общих потребностей в границах ТГН, которая пропорциональна общей площади гаража. Это право возникает в силу закона при приобретении собственности на гараж (ст.5,6 закона № 338).
Если земельный участок общего назначения не может находиться в частной собственности, то он предоставляется собственникам гаражей в границах ТГН в аренду, цена которой не превышает земельного налога.
Общее имущество в границах ТГН (объекты газо-, электро-, водоснабжения и водоотведения), могут быть переданы в аренду или безвозмездное пользование соответствующим коммунальным организациям если за это проголосовали не менее 2/3 собственников гаражей, или в собственность – если проголосовали все собственники единогласно (п.2,3 ст.9 закона № 338).

Какие вопросы регулирует новый закон по ГК (гаражным комплексам)?

Теперь собственникам машино-мест и нежилых помещений в ГК, принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество (технические этажи/подвалы, чердаки, оборудование, обслуживающее более одного машино-места, лестницы, лифты, коридоры, крыши и пр.), предназначенное для удовлетворения общих потребностей в ГК, которое пропорционально общей площади машино-места или нежилого помещения. Это право возникает в силу закона при приобретении собственности на машино-место (ст.13 закона № 338).
Учет сведений о составе общего имущества в ГК осуществляется в обязательном порядке товариществом собственников недвижимости, или управляющей организацией, или в случае осуществления непосредственного управления лицом, уполномоченным решением общего собрания собственников машино-мест, нежилых помещений в гаражном комплексе.

Какие обязанности у собственников гаражей, машино-мест?

Каждый собственник гаража обязан соразмерно со своей долей в праве на общее имущество в границах ТГН участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей. Такие же обязанности у собственников машино-мест и нежилых помещений в ГК
Обязаны соблюдать правила, установленные Решениями общего собрания собственников гаражей, Решениями общего собрания членов товарищества собственников недвижимости,
Обязаны поддерживать принадлежащие им гаражи и (или) земельные участки в надлежащем состоянии.

Способы управления общим имуществом в ТГН и ГК (выбираются на общем собрании собственников и может быть изменен в любое время):

непосредственное управление собственниками гаражей, машино-мест (допускается, если количество гаражей в ТГН или машино-мест ГК не превышает 30).
управление товариществом собственников недвижимости (ТСН);
управление управляющей организацией.

Если создается ТСН, то:

членство в нем возникает у собственника гаража/машино-места на основании заявления о вступлении и прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов.
все члены ТСН обязаны платить членские и целевые взносы (ст.26 закона № 338)
взносы вносятся на расчетный счет. Хотя сейчас много случаев, когда, например те же садоводческие товарищества имеют арестованные счета и взносы в нарушение закона вносятся наличкой в кассу.
уставом ТСН могут быть установлены порядок взимания и размер пеней в случае несвоевременной уплаты взносов.
у собственников гаражей/машино-мест, не являющихся членами ТСН такие же права пользоваться общим имуществом, как и у членов ТСН. Эти собственники вправе принимать участие в общем собрании членов ТСН. Также они обязаны вносить плату (за приобретение, создание, содержание общего имущества, текущий и капитальный ремонт объектов, за услуги и работы ТСН по управлению таким имуществом) размер которой не может превышать размера взносов для членов ТСН. Они обладают правом знакомиться с документами ТСН и по заявлению получать за плату их копии. Иными словами, член ты ТСН или не член, это никак не влияет на твои права обязанности и бремя выплат.

«Двоевластие».

Закон допускает, что в ТГН могут проходить 2 вида собраний и издаваться 2 вида решений:

Решения общего собрания собственников гаражей,
Решениями общего собрания членов товарищества собственников недвижимости (ТСН). Такое собрание созывается в порядке, предусмотренном Уставом ТСН.

Общие собрания собственников проводятся посредством:

очного голосования (при совместном присутствии соответствующих собственников для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование),
заочного голосования (опросным путем),
очно-заочного голосования.

Решения собраний оформляются протоколами. Каждый собственник гаража или машино-места вправе обжаловать в суд решение общего собрания, принятые с нарушением закона, в случае, если он не принимал участие в соответствующем собрании или голосовал против. Обратиться в суд можно в течение 6 месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Соответствующее решение общего собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и такое решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица (п.4 ст.21 закона № 338)

Что изменяется для существующих гаражных кооперативов и их членов

Член кооператива, полностью уплативший паевой взнос, вместе с правом собственности на гараж (машино-место, нежилое помещение) получает долю в праве собственности на общее имущество.
Гаражные кооперативы должны вести свою деятельность в соответствии с требованиями нового закона.
Если паевые взносы полностью уплачены, кооператив наделяется статусом ТСН. Изменить наименование кооператива и привести устав в соответствие новому закону нужно при очередном его изменении, конкретного срока нет. До этого момента устав кооператива действует в части, не противоречащей закону.

Вот такой закон получился. Хотели как лучше – получилось как всегда…

—————————

Если у Вас проблемы с узаконением гаражей, сдачей их в аренду, необходимо внести изменения в Устав, вести бухгалтерию ГК, ТСН, и т.д., звоните/пишите WhatsApp +7 (928) 843-66-25

Вам могут быть интересны статьи на тему:

Ваш адвокат Усов Игорь Александрович и команда профессионалов.

Наш сайт https://iusov.ru/
Больше информации в нашем телеграм-канале https://t.me/advokat_usov
Наша группа в контакте https://vk.com/public185446376
Наш канал в YouTube https://www.youtube.com/channel/UC_jrqTgGYLYBpd18cnwP_8w

Что изменилось для владельцев гаражей с 01 октября 2023? Обзор закона № 338 «О гаражных объединениях»