г. Армавир ул. Кирова, 68 Бесплатные консультации СР - ЧТ с 13:00 до 16:00 (по записи)
Звоните, пишите
Whats ‘App
Главная / Блог / Договор аренды (найма) квартиры. Как составить и расторгнуть? 6 способов решить конфликт с арендатором без суда

Договор аренды (найма) квартиры. Как составить и расторгнуть? 6 способов решить конфликт с арендатором без суда

Опубликовано: 30 апреля 2023
Редакция статьи с учетом правок и дополнений от : 13 июля 2023
Договор аренды (найма) квартиры. Как составить и расторгнуть? 6 способов решить конфликт с арендатором без суда

Рубрика «Споры по недвижимости»

Содержание статьи:

  1. Шесть способов решить конфликт с арендатором без суда
  2. Зачем нужен договор
  3. Договор коммерческого найма или аренды? Как правильно?
  4. Форма договора и способ заключения
  5. Какие нужны документы?
  6. Предмет договора
  7. Платежи и порядок расчетов
  8. Залог, депозит, аванс или обеспечительный платеж?
  9. Срок действия
  10. Права и обязанности сторон
  11. Порядок расторжения договора найма и аренды
  12. Ответственность сторон
  13. Упрощенное судебное взыскание и подсудность
  14. Нужен ли претензионный порядок?
  15. Как выселить арендатора (нанимателя) без суда? Что делать с его пожитками?
  16. Заключительные положения
  17. Как использовать акт приема-передачи?
  18. Субаренда/поднаем. Оформляем договор, зарабатывая на чужой квартире
  19. Налоги от сдачи квартиры внаем (аренду)? Как платить? Какие льготы?

 Ситуация: у вас пустует квартира или нежилое помещение (апартаменты, гараж, склад, машино-место). Вы подготовили их к сдаче, возможно даже посуточно, разместили объявление, провели «собеседование» с потенциальными жильцами. Что дальше? Как позаботиться о своих интересах и защитить квартиру от неприятных инцидентов? Какой договор составить (наем или аренда), как заключить, что прописать? Можно ли заключить договор без подписей – по WhatsApp? Нужен ли акт приема-передачи? Нужна ли регистрация договора? Нужно ли платить налоги? Что потребовать внести помимо квартплаты: залог, депозит, аванс или обеспечительный платеж? Как от срока договора зависит порядок расторжения? Обязателен ли досудебный порядок? Как можно выселить жильцов без суда? Как взыскать долг за квартплату и ущерб без судебных разбирательств? Ответственность за бездействие – что это? Как быть со страховкой? Зачем фиксировать показания счетчиков на дату вселения и выселения?

Давайте разбираться.

1. Шесть способов решить конфликт с арендатором без суда

Основные способы минимизации шансов на обращение в суд:

Способ № 1. Правильно составить договор,

и прописать всё до мелочей (как это сделать – читайте статью далее).

Способ № 2. Составлять акт приема-передачи не только при вселении, но и при выселении

и фиксировать состояние имущества «до» и «после», а также показания счетчиков. Пропишите в акте стоимость каждого предмета, при порче или потере которого с обеспечительного платежа арендатора будет произведено списание (например: раковина  — 7000 руб., стул – 4500 руб.), укажите что подписывая акт, он согласен с указанной оценкой.

Способ № 3. Установить камеру видеонаблюдения входной двери квартиры.

Особенно актуально при посуточной сдаче. Она поможет не только зафиксировать кражу крупногабаритного предмета, но и зафиксирует даты и время посещения квартиры, самих посетителей и др. Для экономии и удобства просмотра можно сделать настройки включения записи по датчику движения. Не рекомендую устанавливать скрытые камеры или микрофоны внутри помещения, т.к. это нарушение неприкосновенности частной жизни и может вызвать проблемы с уголовным кодексом.

Примечание: Законодательство не содержит запрета на установку камер видеонаблюдения в подъезде. В силу ст. 12 ГК РФ и 45 Конституции РФ каждый гражданин может защищать свои интересы любыми способами, которые напрямую не запрещены законом. При этом не следует делать скрытую установка видеокамеры, ее установка допустима только в открытом виде.

Способ № 4. Закрепить в договоре право вести видеозапись с камеры мобильного телефона

для фиксации спорных моментов (повреждений вашего имущества при выселении, при отказе квартирантов подписывать соответствующий акт приема-передачи при выселении и т.д.), которая по согласованию сторон может быть использована в качестве доказательства в суде. Имея в «арсенале» такие неопровержимые доказательства велика вероятность что арендатор будет более сговорчивым и не доведет дело до суда. При включении камеры мобильного телефона арендатор уже не сможет заявить вам, что не давал согласие на его съемку.

Способ № 5. Не бойтесь обращаться в полицию в случае кражи/ущерба

Даже если кражу в полиции сочтут незначительным ущербом (до 2 500 руб.) и откажут в возбуждении уголовного дела, между тем могут привлечь виновника к административной ответственности по ст. 7.27. КоАП РФ “Мелкое хищение”. Есть такая категория арендаторы-пакостники. Они могут специально умышленно повредить вам что-либо, или уйти, оставив открытыми краны и пр. Если ущерб от их действий превышает 5 000 руб., нужно обратиться с заявлением в полицию на предмет проверки по ст. 167 УК «Умышленные уничтожение или повреждение имущества» (лишение свободы – до 2 лет, а из хулиганских побуждений — до 5 лет).

Пропечатайте эти статьи Уголовного кодекса в самом договоре (с указанием сроков лишения свободы) – на какую-то категорию арендаторов они будут воздействовать как «холодный душ», предостерегающий от необдуманных поступков.

Сам факт обращения в полицию или пропечатанные статьи из УК и КоАП подтолкнут арендатора решить вопрос возмещения ущерба, не доводя до суда.

Способ № 6. Пропишите в договоре способы фиксации доказательств перепиской в мессерджерах (WhatsApp, Viber и т.д.) и/или SMS.

Это выгоднее, чем фиксация фактов досудебными претензиями. С развитием прогресса даже Верховный суд допускает такой вид доказательств (п.13 Постановления Пленума ВС РФ от 22.06.2021 N 18). Укажите номера телефонов, переписка по которым в мессенджерах будет признаваться доказательством в суде. Также укажите, что отправленные таким способом сообщения признаются прочитанными по истечении, например 12 часов с момента отправки и что каждая сторона несет риск неблагоприятных последствий, связанных с недоставкой/непрочтением данных сообщений, вызванный неактивным/неработающим устройством связи, отсутствием интернета или иными обстоятельствами, зависящими от него. Чёткая фиксация снимет разногласия и также будет способствовать урегулированию спора без суда.

Эти способы желательно использовать одновременно.

2. Зачем нужен договор

Договор является набором правил, которые регулируют отношения между владельцем жилья и арендатором. Существует несколько причин, почему этот документ является важным:

  • он защищает интересы обеих сторон. Без заключения договора, владелец жилья может столкнуться с трудностями при поиске арендатора. Арендатор, в свою очередь, может беспокоиться о том, что его выселят в любой момент. Заключение договора помогает избежать этих проблем и ускоряет процесс поиска арендатора.
  • он является основанием для обращения в суд в случае нарушения обязательств, упрощает взыскание убытков при повреждении имущества и др.
  • дисциплинирует стороны, снимает возможные разногласия
  • является основанием не возвращать арендатору обеспечительный платеж в спорных ситуациях.
  • закрывает ряд вопросов к вам как собственнику со стороны органов власти.

 3. Договор коммерческого найма или аренды? Как правильно?

ДОГОВОР НАЙМА заключается, если сдается жилое помещение (квартира, дом, или их часть, в виде комнаты) и нанимателем является(-ются) граждане (в контексте закона имеются в виду физические лица, а не принадлежность к гражданству страны) (п.1 ст. 671, п.1 ст. 677 ГК). В среде юристов он называется «договором коммерческого найма».

ДОГОВОР АРЕНДЫ заключается, во всех остальных случаях, в частности, если:

  • сдается хоть и жилое помещение, но юридическому лицу (например, для проживания его сотрудников) (п.2 ст. 671 ГК)
  • сдается нежилое помещение (например апартаменты, офис, склад, машино-место и пр.) – вне зависимости от того, физическое или юридическое лицо будет его использовать.

Регулирование найма и аренды отличается в Гражданском кодексе РФ. От регулирования зависит то, как суд рассмотрит ваш спор в суде. Конечно, с условиями договора найма больше заморочек и ограничений, т.к. право на жилье (в отличие от права на офис или склад) защищается Конституцией.

Чтобы не ударяться в подробности просто соблюдайте вышеуказанный алгоритм и правильно называйте свой договор, чтобы в суде не возникло разногласий по поводу неточных терминов и формулировок.

При этом схитрить и обозвать «арендой» договор, который фактически является «наймом» или наоборот – не получится. Представьте, что на автомобиль «Жигули» вы повестили эмблему «Мерседеса». От этого ведь Жигули не станут иномаркой, правда? Вот и в суде квалифицируют договора не по названию, а по сути.

4. Форма договора и способ заключения

Закон требует только письменную форму (не путать с устной). Как правило это может быть распечатанный в бумажной форме документ, подписанный сторонами.

Важно! Если договор составлен на нескольких листах, необходимо соблюсти хотя бы одно из двух условий:

  • Подписать каждую страницу документа.
  • Прошить и пронумеровать документ. Сделать это легко: дыроколом проколоть все листы, связать их крепкой нитью, а на узел наклеить бумажную бирку, на которой указать количество страниц и подписи. Можно обойтись и без нити, заменив ее скобой от степлера, но могут появиться нарушения целостности стопки листов в месте крепления скобы. Нить предпочтительнее.

Если этого не сделать, в суде могут возникнуть сомнения в том какие конкретно условия были согласованы подписаны.

Можно заключить договор в письменной форме и без подписания бумаг, используя акцептно-офертную форму. Это актуально когда нужно срочно заселить жильцов и принять оплату, но нет возможности встретиться и подписать документы. Это более современный способ заключения договора, который можно использовать даже находясь за границей.

Оферент — это лицо, направившее оферту (в данном случае наймодатель/арендодатель).

Акцептант — тот, кто положительно отреагировал акцептом в ответ на оферту (в данном случае наниматель/арендатор).

Делается это примерно так:

  • Вы разрабатываете условия договора найма/аренды, указываете что эти условия являются офертой (предложением заключить договор именно на этих условиях), прописываете что акцептовать оферту можно путем оплаты и указываете способы оплаты. При этом подписывать свою оферту вам не обязательно (Определение ВС РФ от 15.07.2015 N 14-АПГ15-7). Но если хотите перестраховаться, можете это сделать, затем (уже с подписью) отсканировать в формат PDF.
  • переводите оферту в формат PDF и направляете потенциальному нанимателю/арендатору любыми средствами связи (на электронную почту и/или WhatsApp и т.д.)
  • в момент поступления денег на счет оферта считается акцептованной, а договор – заключенным. Акцептанту при этом не нужно дополнительно подписывать какие-либо бумаги.

Договор заключенный в акцептно-офертной форме юридически имеет такую же силу, как и подписанный сторонами. При этом его письменная форма считается соблюденной (п.1 ст.160; п.3 ст. 434; п.3 ст. 438 ГК РФ).

Аналогия: вспомните, что банки все чаще выдают кредиты без подписания кредитного договора, а через приложение: на сайте банка содержится оферта (условия договора), которые остается только акцептовать (принять), совершив какие-то конкретные действия.

Лайфхак: превратить обычный договор найма/аренды в оферту очень легко. Укажите под словом договор «оферта», а в конце можно допечатать такой текст: «Настоящий договор содержит все существенные условия и представляет собой оферту, направленную нанимателю/арендатору лично или в форме скана документа посредством связи (e-mail и/или WhatsApp и/или Direct и т.д.), которая может быть акцептована последним путем оплаты. Факт полной или частичной оплаты нанимателем/арендатором (или третьим лицом по его просьбе) сумм, указанных в п. __настоящей оферты в срок, указанный в п. __, признается полным и безоговорочным акцептом настоящей оферты и подтверждает заключение Договора найма/аренды (п. 3 ст. 438 ГК РФ). Дополнительное подписание нанимателем/арендатором каких-либо документов при этом не требуется. Договор считается заключенным с момента получения оферентом акцепта, даже если оферент направил оферту в виде проекта договора, который не был им подписан (Определение ВС РФ от 15.07.2015 N 14-АПГ15-7)».

В самом договоре можно указать плюс-минус все, о чем вообще хотите договориться. Главное понимать, что именно вам важно и нужно прописать. Конечно, всегда можно обратиться к юристу — так спокойнее.

5. Какие нужны документы?

Потребуются:

  • паспорт — ваш и арендатора (нанимателя),
  • документ, подтверждающий право собственности. Это может быть свидетельство о регистрации права собственности или выписка из ЕГРН (выписку можно получить моментально через Госуслуги — на свои объекты она выдается без проблем).
  • если вы не единственный владелец квартиры, потребуется согласие остальных собственников или их подписи на самом договоре.
  • если один из собственников квартиры несовершеннолетний, потребуется разрешение органов опеки (п.3 ст.60 СК РФ, п.2 ст.37 ГК РФ).
  • если квартира ипотечная (в залоге у банка) может потребоваться согласие банка (необходимо читать условия кредитного ипотечного договора)

6. Предмет договора

В договоре есть обязательные условия, без которых действовать он не будет. Также могут быть дополнительные условия — они прописываются по желанию. Если этого не сделать, будут действовать общие положени Гражданского кодекса РФ.

В предмете договора нужно прописать сведения о квартире — адрес, площадь, количество комнат, кадастровый номер и другие данные.

Стоит также прописать перечень имущества в квартире, которое передается арендатору в пользование. Конечно, перечислять все вплоть до вилок и ложек не нужно. Но обязательно пропишите все предметы мебели и техники. Опись имущества можно провести в акте приема-передачи и приложить к договору. Можно зафиксировать имущество на фото/видео и отправить фотографии или ссылку на них в облачном хранилище. Так ваш стол за 40 тыс. руб. не заменят на б/у стол с «Авито».

7. Платежи и порядок расчетов

В договоре нужно прописать точную сумму оплаты. Расчеты должны быть выражены в рублях (законом «О валютном регулировании и валютном контроле» установлены ограничения по использованию иностранной валюты). Можно сделать привязку и к валюте, но укажите, что оплата подлежит внесению в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте по официальному курсу (ст. 317 ГК). Также важно указать порядок внесения квартплаты: например, не позднее 25 числа месяца, предшествующего расчетному месяцу, арендатор обязуется перечислять оплату. Если оплата производится наличными, нужно предусмотреть выдачу расписки. По безналу укажите номера банковских карточек и/или номера телефонов, к которым они привязаны.

В одностороннем порядке изменять размер платы нельзя, если это не предусмотрено в договоре. По желанию можно внести пункт о возможности индексации размера платежа. Не забудьте в таком случае указать, когда и при каких условиях. Например, можно прописать, что стоимость аренды вырастет на фиксированные 5% через полгода проживания жильца. Можно привязать увеличение оплаты к росту инфляции (индексу потребительских цен на официальном сайте Росстата). Здесь все зависит от того, как договоритесь.

Также важно договориться, кто передает показания счетчиков и оплачивает коммунальные услуги: электричество, холодное и горячее водоснабжение и водоотведение, газ, отопление, вывоз мусора (ТКО), обслуживание мест общего пользования МКД, кап.ремонт МКД, интернет, кабельное телевидение, обслуживание домофона и пр.

На практике часто заключают договор с условиями внесения обеспечительного платежа. Это резерв денег, из которого вы можете удержать плату за причиненный ущерб — например, за разбитое окно или сломанный диван. Как правило, резерв равен месячной оплате, но можно договориться и о другой сумме. Можно прописать, что обеспечительный платеж не возвращается, если человек досрочно расторгает договор. Так вы закроете финансовые риски и компенсируете простой на период поиска нового арендатора.

8. Залог, депозит, аванс или обеспечительный платеж?

Многие путают между собой такие понятия как залог, депозит, аванс и обеспечительный платеж или считают что это одно и то же.

Залог денег в договоре найма/аренды не совсем корректен, т.к. залог в основном применяется к имуществу должника, которое можно реализовать на случай неисполнения им обязательств. Реализовать наличные деньги в прямом смысле слова нельзя, т.к. это по сути будет обмен одних купюр на другие. Залог безналичных денег возможен через открытие залогового счета в банке.

Депозит – это тоже юридически не верное обозначение. Оно используется лишь в разговорной речи. Есть понятие внесение денег в «депозит нотариуса», но это имеет несколько иное значение.

Аванс – это предоплата по договору, которая вносится перед тем, как получен товар/услуга. Некоторые под депозитом и подразумевают аванс. Если услуга не оказана (например арендатор не жил последний оплаченный месяц и выехал ранее) и получатель аванса так и не предоставил равноценное авансу исполнение, то неосвоенный аванс должен быть возвращен как неосновательное обогащение (п. 4 ст. 453, п. 1 ст. 1102, п. 1 ст. 1103 ГК РФ, см. Позицию ВС РФ, ВАС РФ).

Обеспечительный платеж — это определенная денежная сумма, которую вносит наниматель/арендатор в целях исполнения своих обязательств по договору (в том числе будущих обязательств), включая обязанность внести плату за наем/аренду (например за второй или последний месяц проживания), ЖКУ, в том числе обязанность возместить убытки (например на случай испорченной мебели, разбитой керамики в ванной и т.д.) или уплатить неустойку в случае нарушения договора (например при просрочке выселения и освобождения помещения при прекращении договора), а также на случай возмещения упущенной выгоды (например если наниматель/арендатор выселяется или расторгает договор ранее согласованного срока).

Поэтому юридически корректно в договоре найма/аренды использовать термин «обеспечительный платеж» (ст. 381.1. ГК). В отличие от аванса его можно не возвращать, если об этом указано в договоре.

Почему это важно? Дело в том, что включение в договор неточных терминов и формулировок может вызвать разногласия при возникновении спора в суде.

9. Срок действия

Можно и нужно заключать договор, даже если квартирант будет заселяться на пару месяцев или 1-2 дня. Это снизит возможные риски для вас обоих. Здесь нужно прописать, на какой срок заключен договор в формате «с… до…». Этот пункт может быть указан в договоре отдельно или внесен строчкой в раздел «Предмет договора».

В большинстве случаев на практике договор найма/аренды заключается на 11 месяцев. И это неспроста. Дело в том, что заключенные договоры на год и более должны быть зарегистрированы в Росреестре — и они вступают в силу только после регистрации. Заявление о регистрации договора можно представить в Росреестр не позднее чем через месяц со дня его заключения (ч. 1 ст. 3, ч. 1, 2 ст. 3.1, ч. 4, 5 ст. 51 Закона N 218-ФЗ; п. 1 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457).

Имейте в виду, что:

  • Максимальный срок заключения долгосрочного договора найма — 5 лет. Такой срок стоит по умолчанию, если не указано иное. Договор найма, заключенный на срок до 1 года считается краткосрочным и не подлежит регистрации (ст. 674, 683 ГК).
  • Если у вас стыкуются несколько краткосрочных договоров найма (например 1-ый сроком на 6 мес. и 2-ой, сроком на 6 мес.) с одним нанимателем подряд так, что общий фактический срок проживания составит не менее года, могут возникнуть сложности с внесудебным расторжением и основаниями расторжения (см: Постановление КС РФ от 02.06.2022 N 23-П).
  • Касательно аренды, если срок не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п.2 ст. 610 ГК РФ). Регистрация договора в этом случае не требуется.
  • Даже заключив договор аренды сроком на 11 мес., если по их истечении арендатор продолжает пользоваться имуществом и арендодатель не возражает против этого, договор аренды считается автоматически возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Регистрация договора в этом случае также не требуется, даже если он заключен в отношении недвижимого имущества и будет действовать несколько лет подряд (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, Определение ВС РФ от 19.10.2015 N 309-ЭС15-12464).

Сроки в договоре важны не только в плане регистрации в ЕГРН. Краткосрочный договор найма расторгнуть гораздо проще, чем долгосрочный, об этом читайте в разделе “Расторжение договора”.

Чтобы избежать сложностей, заключайте договора найма со сроком в 11 месяцев и не допускайте заключение с одним нанимателем подряд новых договоров, чтобы общий срок фактического проживания не превысил 1 год. Что касается договора аренды — тут сложностей возникнуть не должно. Даже если вы заключили его сроком на 11 месяцев и арендатор продолжает пользоваться помещением, аренда возобновится на неопределенный срок. При этом регистрацию в ЕГРН проходить не надо, а расторгнуть арендные отношения можно по всем ранее описанным в договоре основаниям.

Важно также понимать, что длительность договора не освобождает от обязательств перед государством. Если вы заключаете договор на 11 месяцев, то все равно должны оплатить налог на полученный доход от аренды квартиры. Отсутствие регистрации договора в Росреестре не делает доход невидимым для государства. О налогах поговорим позже.

10. Права и обязанности сторон

Главная обязанность арендодателя — в указанный срок передать арендатору квартиру в пригодном для проживания состоянии. Главная обязанность арендатора — вовремя платить и вернуть квартиру в том же состоянии, в котором принимал. Все остальное можно вписать по договоренности.

В договоре можно указать ограничения для арендатора. Например, что он не вправе заводить питомца, вселять третьих лиц, реконструировать помещение без согласования с вами. Или — можно вписать свое право приходить и проверять состояние квартиры при согласовании визита с жильцом.

Здесь же пропишите договоренности о ремонте. Например, если потребуется что-то починить, то работы и сумму по ремонту нужно согласовать с арендодателем. Это касается различных поломок — например, сантехники. Укажите, за чей счет будут проводиться работы и что на любой мелкий ремонт требуется согласие.

Не экономьте на подводках – гибких шлангах для подвода воды к мойке, раковине, унитазу. По вине прорыва этих шлангов происходило не мало затоплений квартир. Покупайте только фирменные и сохраняйте чеки. Требуйте этого и от съемщика. Если залив квартиры произошел ввиду прорыва этой некачественной сантехнической фурнитуры, реально доказать вину продавца, у которого куплен шланг.

Кроме того, не забудьте запретить субаренду квартиры. Это означает, что арендаторы не могут сдавать жилье кому-то еще. Поможет избежать излишних издержек и проблем в будущем.

11. Порядок расторжения договора найма и аренды

Все свои пожелания и требования к жильцам внесите в договор. Попишите, за какой период съемщик должен уведомить вас о выселении — например, за 30 дней.

Целесообразно указать основные причины, по которым вы расторгаете договор:

  • Просрочка оплаты более трех дней.
  • Наличие обоснованных жалоб от соседей.
  • Существенное ухудшение имущества

Договор аренды (т.е. договор заключенный в отношении нежилых помещений, апартаментов или в отношении квартиры, но с юридическим лицом) можно без проблем расторгнуть досрочно во внесудебном порядке в случае просрочки оплаты и иных оснований, если таковые содержатся в договоре (п.1 ст.450, ст.450.1. ГК, п.27 письма ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, п.13 Постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 N 54).

Нужно только соблюсти обязательный претензионный порядок расторжения (ст. 619 ГК, п.29 письма ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). Для оперативности сделать это можно и через мессенджер (подробнее об этом читайте ниже).

Например, если в договоре аренды у вас прописано, что просрочка оплаты более 3-х дней является основанием для его одностороннего досрочного внесудебного расторжения, направьте арендатору письменное сообщение о погашении долга в течение суток, по истечении которых в случае неоплаты вы отказываетесь от исполнения договора, и он считается расторгнутым. 

Касательно досрочного внесудебного расторжения договора найма – здесь есть юридические нюансы. Одни суды считают, что это законно, а другие со ссылкой на абз.2 п.2 статьи 687 Гражданского кодекса РФ считают, что наймодатель не вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор и должен это делать в суде и при невнесении платы за наем более двух раз по истечении установленного срока платежа.

Чтобы не проиграть в суде на случай спора, рекомендую сослаться в этом пункте договора найма на разъяснения Конституционного Суда РФ (Постановление КС РФ от 02.06.2022 N 23-П), а в договоре аренды – на разъяснения Высшего Арбитражного Суда РФ (п.27 письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). Это снимает все сомнения.

Имейте в виду, Конституционный суд указал, что без суда по согласованным условиям можно расторгнуть только краткосрочный договор найма (заключенный сроком до 1 года). Это не распространяются на те случаи, когда договор найма жилья, формально являясь краткосрочным, фактически таковым не является в силу продления отношений между сторонами путем заключения договора на новый срок, если в совокупности сроки превышают один год. В последнем случае с внесудебным расторжением договора найма могут возникнуть проблемы.

Для досрочного внесудебного расторжения договора найма следует направить нанимателю соответствующее письменное уведомление (можно через мессенджер), с момента получения которого договор считается расторгнутым (ст. 450.1. ГК, п.13 Постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 N 54).

12. Ответственность сторон

Здесь указывается, что стороны должны соблюдать договор. Также можно прописать штрафы за нарушения. Например, пеня за просрочку квартплаты (за каждый день просрочки) или фиксированную штрафную неустойку за жалобы из-за шумных вечеринок.

Пропишите, что не несете ответственности за то, что происходит за территорией квартиры. Например, квартирант жалуется на шум от соседей и хочет съехать на этом основании. Если это служит поводом досрочного расторжения не по вашей вине, пропишите о невозврате обеспечительного платежа.

Нелишним будет упомянуть в договоре о строгом соблюдении противопожарных и иных правил, обязанности не оставлять включенными электроприборы, свет, воду, газ и пр. и об ответственности нанимателя/арендатора на случай пожара, затопления или иного ущерба не только перед вами, но и перед третьими лицами (например, если квартиранты затопили соседей). Пропишите что эта ответственность наступает не только за действия, но и за бездействия.

Ответственность за бездействия, что это? Например, если произойдет авария из-за ветхости сантех-/газо-/электрооборудования в квартире, то есть не по вине съемщика, и ему только надо принять меры чтобы это нейтрализовать (вызвать службу МЧС, сантехника, принять иные меры и пр.), то ответственность арендатора наступает в случае непринятия мер по минимизации ущерба пропорционально степени вины.

квартира с битой мебелью

Целесообразно подстраховать себя на случай форсмажора также путем оформления страховки. Оплатите ее сами, но укажите, например, что при наступлении страхового случая (пожара, затопления и пр.) из обеспечительного платежа нанимателя/арендатора вы вправе удержать сумму вознаграждения и сумму франшизы (если страховка с франшизой) страховой компании и размер ущерба, превышающий страховое возмещение (если страховка не покроет весь ущерб).

Если в квартиру вселяется несколько взрослых дееспособных граждан (например семья или студенты), рекомендуется заключать договор со всеми ими, а не с одним, делая их сонанимателями и «солидарными должниками» (ст.322 Гражданского кодекса РФ). Спрашивать за поломки или просрочку оплаты с одного труднее чем с нескольких человек, поскольку он может оказаться фактически неплатежеспособным (хоть формально и указан ответственным за всех).

Солидарная ответственность это когда есть несколько равнозначных должников. Вы можете по своему выбору требовать исполнения сразу от всех должников совместно или от любого из них в отдельности. Причем сколько с кого требовать, кредитор решает сам (п. 1 ст. 323 ГК РФ).

Пример: не зря банки ранее часто практиковали созаёмство или поручительство. Если основной должник неплатежеспособен, за него заплатят иные солидарные должники.

В договоре аренды сделать арендаторов солидарными должниками легко путем внесения всех в текст договора и получения их подписей.

Что касается договора найма, тут есть нюанс. Закон требует, чтобы ответственный наниматель заключил с другими проживающими с ним гражданами договор о совместном несении солидарной ответственности перед наймодателем с извещением последнего (п.4 ст.677 Гражданского кодекса РФ Определение Восьмого кассационного СОЮ от 01.06.2022 N 88-9511/2022, Апелл. определение Пензенского облсуда от 31.01.2017 по делу N 33-322/2017). Сделайте заранее второй такой договор между нанимателем и всеми совершеннолетними членами его семьи или закажите у юриста. В первом (основном) договоре найма просто укажите что наймодатель осведомлен о заключении между всеми сонанимателями договора о солидарной ответственности.

В крайнем случае, если нет возможности сделать 2-ой договор между нанимателями о солидарной ответственности, выберите из всех совершеннолетних самого платежеспособного. Узнайте у кого из нанимателей есть официальные доходы, «пробейте» всех по базе должников ФССП и т.д. Понятно, если за кем-либо числится шлейф исполнительных производств – с такого вряд ли получится реально получить долг или ущерб, даже если его присудит суд.

Эти же рекомендации можно применить и к иным категориям арендаторов: семейным парам, супругам, мигрантам, родственникам, родителям студентов и пр. Чем больше совершеннолетних «солидарных должников» вы подключили, тем легче взыскать задолженность и/или ущерб с любого из них или со всех одновременно – по вашему усмотрению.

13. Упрощенное судебное взыскание и подсудность

Настоятельно рекомендую предусмотреть, что любая задолженность или ущерб по договору могут быть взысканы в приказном (т.е. упрощенном) порядке. Таким образом, легко высудить ущерб без судебных разбирательств. Имея на руках исполнительный документ (судебный приказ), легко взыскать долг с любого из них или всех одновременно.

Для сведения: судебный приказ выносится мировым судьей в течение 5 рабочих дней с момента подачи заявления, причем без вызова в суд истца и ответчика. По приказу можно взыскать до 500 000 руб. Госпошлина при этом платится вдвое дешевле, чем при подаче иска.

Для удобства не забудьте указать в договоре найма/аренды об изменении договорной подсудности, чтобы все споры решал суд(мировой судья) по вашему месту жительства (ст. 32 ГПК РФ). Если этого не сделать, а съемщик имеет место жительства в другом городе, взыскивать ущерб будет крайне неудобно.

При этом на стадии взыскания исполнительный документ (судебный приказ) можно предварительно направить в ИФНС по месту вашего жительства. Инспекция бесплатно предоставит сведения о том, какие счета в каких банках открыты на каждого из солидарных должников. Информация на этом этапе даст представление с кого из солидарных должников быстрее взыскать долг. Далее просто направляете судебный приказ в банк, где открыт счет(счета) на вероятно самого платежеспособного солидарного должника.

Не бойтесь обращаться в суд, если все сделать правильно или с юридической поддержкой, взыскание сумм задолженности/ущерба займет не более месяца.

Даже если вы не оплатили налоги с арендных доходов, суд вряд ли будет этим интересоваться. Дело в том, что факты уклонения от уплаты налогов не подлежат доказыванию, исследованию и оценке судом в гражданско-правовом споре, так как данные обстоятельства не входят в предмет доказывания по нему (п.77,85 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 ).

14. Нужен ли претензионный порядок?

Обязательный претензионный порядок НЕ нужен, по вопросам:

  • взыскания задолженности за наем/аренду,
  • взыскания ущерба
  • взыскания неустойки (пени, штрафа) за различные нарушения

Не рекомендую указывать в договоре, что споры должны предварительно решаться разными досудебными процедурами: переговорами, претензиями, медиацией, посредничеством и пр. Этим вы свяжите себе руки, если не пройдете их. К заявлению в суд нужно будет прикладывать доказательства прохождения этих процедур. Если этого не сделать в суде могут возникнуть вопросы с принятием заявления (ст. 153.3. ГПК, п.19 Постановления Пленума ВС РФ от 22.06.2021 N 18).

С другой стороны, даже если вы не указали на обязательность их прохождения, это не мешает вам предпринять попытки урегулировать спор любым путем, в том числе и переговорами. Поэтому для ускорения решения вопросов (в том числе при взыскании задолженности/ущерба) целесообразно указать, что в случае спора стороны не устанавливают между собой обязательное прохождение какой-либо претензионной (досудебной) процедуры. В таком случае по первому нарушению или при возникновении непокрытого обеспечительным платежом долга/ущерба, можно сразу обращаться в суд.

В то же время для реализации некоторых особо важных прав законом предусмотрен обязательный претензионный порядок, который нужно соблюсти вне зависимости от того, обратитесь вы в суд или нет. Если его не соблюсти, и наниматель/арендатор подаст в суд, вы дадите лишний повод упрекнуть вас в нарушении процедуры расторжения и поставите под сомнение сам факт расторжения договора.

Обязательный претензионный порядок нужен, по вопросам:

  • Досрочного (внесудебного или судебного) расторжения договора аренды. Арендатору направляется письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, по истечении которых в случае игнорирования вы отказываетесь от исполнения договора, и он считается расторгнутым (ст.619 ГК, пп. 27,29 письма ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
  • Досрочного (внесудебного или судебного) расторжения договора краткосрочного найма. Нанимателю следует направить соответствующее письменное уведомление (можно через мессенджер), с момента получения которого договор считается расторгнутым (ст. 450.1. ГК, п.13 Постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 N 54).
  • Досрочного (судебного) расторжения договора долгосрочного найма. Нанимателю следует направить соответствующее письменное уведомление (можно через мессенджер), с момента получения которого договор считается расторгнутым (ст. 687 ГК, Постановление КС РФ от 02.06.2022 N 23-П).
  • Признания договора расторгнутым и выселения нанимателя по решению суда. Суду нужно будет доказать, что ранее вы направляли письменное уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке, с момента получения которого договор считается расторгнутым, что в свою очередь влечет выселение жильцов (ст. 450.1., 688 ГК, п.13 Постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 N 54, п.29 Постановления Пленума ВС РФ от 22.06.2021 N 18 ).
  • Признания договора расторгнутым и выселения арендатора по решению суда. Суду нужно будет доказать, что ранее вы направляли письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок, по истечении которых в случае игнорирования вы отказываетесь от исполнения договора, и он считается расторгнутым, а жильцы – выселению в установленный вами срок (п.1. ст.35 ЖК, ст.619 ГК, пп. 27,29 письма ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», п.13 Постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 N 54, п.29 Постановления Пленума ВС РФ от 22.06.2021 N 18 ).

Если вы намерены судиться и предъявите иск к нескольким ответчикам, то обязательный досудебный порядок должен быть соблюден в отношении каждого из них (п.8 Постановления Пленума ВС РФ от 22.06.2021 N 18).

15. Как выселить арендатора (нанимателя) без суда? Что делать с его пожитками?

С другой стороны процесс выселения можно решить и внесудебным способом – через самозащиту гражданских прав, которая может применяться как к самим нарушителям договора, так и к их имуществу (ст. 12 ГК РФ, ч.2 ст.45 Конституции РФ, п. 10 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ»).

Здесь принцип такой: разрешена защита, если вы не переходите рамки разумного. Понятно, что выселять используя насилие недопустимо (это чревато самоуправством – ст. 330 УК). Но если вы в сопровождении «группы поддержки» аккуратно «попросите» или легонько выставите за дверь нерадивого арендатора, не причиняя ему оскорблений, боли и иного вреда, то это вполне себе разрешено.

Сразу скажу, что в вопросах выселения вам не поможет участковый или прокуратура. У них просто нет полномочий по вселению и выселению. Это только ваша прерогатива или суда. Поэтому защита таким способом требует силы характера. А другая альтернатива – выселение только через суд. Проявить силу характера и решить вопрос за 1 час или судиться несколько месяцев – выбор за вами.

В договоре аренды рекомендую предусмотреть соответствующие условия, что при определенных обстоятельствах договор расторгается, арендаторам/нанимателям дается срок (например до 1 суток) для выселения, после истечения которого если они не выселились, арендодатель вправе сменить замок (благо что мастеров, которые это могут делать даже при закрытой двери достаточно), зайти в помещение, составить при свидетелях акт описи вещей арендатора, вывезти их (обеспечив непродолжительное хранение с правом компенсации расходов на это за счет депозита) и т.д. Трудно переоценить соответствующие условия в договоре, которые спасут и решат ряд проблем на случай обращения нанимателя/арендатора в полицию.

Пример: вы сдаете двушку в долгосрок без мебели, наниматель завез в квартиру свою мебель, технику и массу вещей. В случае досрочного расторжения договора и принудительной смены замков куда вывозить и как ответственно хранить его имущество? Для таких арендаторов можно еще на этапе заключения договора разработать и включать в договор особые пункты о том, что например:

  • обеспечительный платеж (депозит) будет большего размера, чем обычно,
  • после расторжения договора крупные вещи остаются в квартире наймодателя на хранении например до 5 дней, которые оплачиваются как простой из депозита, следующие 5 дней оплачиваются в двойном размере, и так далее.
  • по истечении предельного срока прописать что наймодатель не несет ответственности за крупногабаритную мебель, после чего отвезти ее на утилизацию или сначала в гараж (если сильно переживаете за вещи нанимателя и возможные судебные претензии от него).
  • при этом небольшое и дорогое имущество (украшения, ценности, ноутбук, ТВ, фототехника и пр.) на время можете переместить к себе.

Вариантов может быть масса в зависимости от ваших возможностей.

16. Заключительные положения

  • Можно прописать, что договор составлен в двух экземплярах, оба имеют равную юридическую силу.
  • Укажите адреса и реквизиты сторон: ФИО, дата рождения, место рождения, адрес регистрации, серия, номер паспорта, электронные адреса, телефоны и пр.
  • Поставьте подписи, при чем так, чтобы каждый собственноручно написал полностью свое ФИО и подпись.

Бывает, что чем объемнее договор, тем больше сомнений вызывает у арендатора. Люди нормально относятся к 2-3 листам. Но, скорее всего, побоятся подписывать договор, например, на 15 страницах, где учтены все возможные нюансы. На этот случай есть лайфхак. Если договор длинный, можно его «порезать» на 2 части:

  • в первой части, которая будет представлена для подписи (на одном листе и максимум в двух страницах), можно указать только ключевые моменты.
  • дополнительные и подробные условия можно изложить в электронной форме и разместить в своем облачном хранилище (Яндекс-диск, майл-облако, гугл-диск и т.д.), сгенерировав ссылку на документ (в виде конкретного URL-адреса в сети интернет), по которой этот документ открывается. При этом в основном договоре обязательно укажите, что наниматель/арендатор перед подписанием полностью ознакомился с дополнительными условиями сделки, которые размещены по конкретной URL-ссылке и согласен с ними.

Пример заключения договора в акцептно-офертной форме и содержание условий бронирования жилья в частности можно посмотреть у компании Авито

17. Как использовать акт приема-передачи?

Акт приема-передачи — документ, который подтверждает, что обе стороны выполнили свои обязательства друг перед другом. Его следует оформлять дважды:

при заселении (подтвердив, что арендодатель/наймодатель передал квартиру, а арендатор/наниматель принял ее в состоянии, которое указано в акте, что переданы ключи, мебель, техника в рабочем состоянии, показания счетчиков на дату вселения и т.д.).

при выселении (подтвердив, что арендатор передал арендодателю обратно квартиру в том же состоянии, без поломок и с учетом нормального износа или с конкретными поломками и их стоимостью, фиксируются показания счетчиков на дату выселения).

Если пренебречь составлением актов или хотя бы одного из них, в случае спора могут возникнуть проблемы с доказыванием на чьей вине та или иная поломка или тот или иной расход за жилищно-коммунальные услуги.

Например, при заселении вы сделали акт, а при выселении – нет. В акте вселения стоит подпись нанимателя, что все имущество принято в рабочем состоянии, а при выселении вы обнаружили разбитую раковину. Понятно, что ее стоимость можно компенсировать за счет обеспечительного платежа. Но если наниматель потом подаст в суд, требуя возврата необоснованно удержанного обеспечительного платежа за счет раковины, которую он не повреждал и заявит в суде, что разбита она была якобы уже после его выселения. От подобных «фокусов» со стороны нанимателя и страхует акт при выселении.

Особое внимание уделите поврежденным пломбам на счетчиках при выселении нанимателей. В определенных случаях коммунальные службы могут произвести расчеты за потребленные ЖКУ по нормативам потребления, а это сильно ударит по карману. Не спешите отдавать весь обеспечительный платеж, прежде чем уточните сумму доначислений со стороны коммунальщиков.

Заранее составьте чек-лист проверок и осмотров, которые вам нужно произвести при вселении/выселении квартирантов или пропечатайте чек-лист в самом акте. Это устранит суету и поможет быстро проверить состояние имущества после проживания. Если наниматель устно признает факт выявленных поломок, но отказывается подписать акт приема-передачи при выселении, включайте виде- или аудиозапись и фиксируйте данный факт.

Что указать в акте? Вот примерное содержание:

  • реквизиты договора аренды/найма, ФИО сторон;
  • состояние ремонта — вид стен, пола, потолка;
  • опись, состояние имущества при заселении и согласованная сторонами стоимость (например раковина – 7000 руб, стул – 4500 руб. и т.д.);
  • опись и состояние имущества при выселении, согласованная сторонами и удержанная из обеспечительного платежа стоимость ущерба тех или иных поломок;
  • показания счетчиков на дату заселения, а также целостность пломб приборов учета (в акте приема-передачи при заселении);
  • показания счетчиков на дату выселения, а также целостность пломб приборов учета (в акте приема-передачи при выселении);
  • фотографии интерьера или ссылка на них в облачном хранилище;
  • подписи сторон.

Лучше прописывать, что при порче или потере имущества арендатор обязуется купить аналогичное или компенсировать сумму, которая указана в описи, — не забудьте согласовать эту стоимость с арендатором (можно указать даже немного больше – с учетом доставки, сборки и установки). Так будет проще в судебных разбирательствах, и не придется проводить независимую оценку — а это дополнительные траты. При этом арендатор все равно сможет решение оспорить.

Иногда арендаторы могут попросить внести в акт дефекты имущества — и имеют на это право. Например, если шатается ножка стула или есть трещина на зеркале. Как только арендатор ставит подпись в акте, он подтверждает переход имущества во временное пользование и берет ответственность за сохранность.

18. Субаренда/поднаем. Оформляем договор, зарабатывая на чужой квартире

Сдать в аренду можно не только свое жилье, но и чужое. Субаренда — это сдача арендуемого жилья в аренду. То есть арендатор становится субарендодателем и может пересдавать помещение другим людям — субарендаторам.

Юридически термин «субаренда» применяется, когда речь идет о сдаче недвижимости между юридическими лицами и/или о сдаче нежилой недвижимости (например апартаментов, офисов, складов, машино-мест и пр.) – вне зависимости от того, физические или юридические лица являются сторонами договора. А когда человек пересдает человеку, используют термин «поднаем». При этом «наниматель» с согласия «наймодателя» может пересдавать жилое помещение «поднанимателю». Как правило это делается для сдачи посуточно. Формально к договорам краткосрочного найма не применяются правила о поднайме, тем не менее в силу принципа свободы договора эта практика имеет место быть и по аналогии отношения регулируются правилами о найме и аренде (п.2 ст.683, 685, ст.421, п.2. ст.615 ГК).

Если вы берете в субаренду несколько квартир, старайтесь выбирать плюс-минус одинаковые — в одном районе, для одной целевой аудитории, со схожим оформлением, сопоставимой площадью. На это есть причины:

  • Горничным и менеджеру (если они есть) не придется ездить туда и обратно через весь город.
  • Вы можете предложить клиенту несколько вариантов квартир недалеко друг от друга, если нужная уже была занята или не подошла ему.
  • Таким образом оптимальнее зарабатывать (работая с одной квартирой эффективность и прибыльность сильно снижается).

После выбора квартиры работа с жильем будет идти по стандартной схеме: изучите целевую аудиторию, подготовьте жилье к сдаче, разместите объявление, заключите договор и платите налог с прибыли.

Без согласия и подписи владельца сдача квартиры третьим лицам — нарушение договора. Если схема вскроется, собственник вправе выселить арендатора и расторгнуть договор аренды без возврата обеспечительного платежа. Также он может потребовать возместить ущерб, если субарендаторы повредили имущество и/или выплатить штрафную неустойку (если возможность взыскания последней предусмотрена договором).

Чтобы получить согласие на субаренду, попробуйте обозначить преимущества этого способа сдачи квартиры. Например, скажите о регулярном денежном потоке — арендодателю не придется думать о поиске жильцов и переживать о простое. Также обговорите регулярную уборку после каждого гостя и периодический косметический ремонт — эти затраты будут на вас как арендаторе. Эти и другие договоренности нужно прописать в договоре.

Но учтите, что собственник может дать согласие лишь с условием повышения цены аренды на 25-30%, поскольку сдача посуточно существенно увеличивает износ имущества. Заранее просчитайте рентабельность. Да и соглашаются на пересдачу собственники как правило тех квартир, у которых далеко не самый свежий ремонт.

Пример формулировки согласия на субаренду в основном договоре: «Арендатор/наниматель вправе сдавать имущество в найме в поднаём. Получение дополнительного, в том числе последующего, согласия от арендодателя/наймодателя на это не требуется».

Нельзя заключить договор субаренды на срок, превышающий период договора аренды. Если вы сняли жилье на 11 месяцев, то сдать в субаренду на больший период не получится. Регистрировать договор субаренды в Росреестре не нужно, если он подписывается на срок менее года.

Стоит учесть: субарендатор не получает больше прав и обязанностей, чем первичный арендатор. Это значит, что субарендатор не может нести ответственность за состояние жилья перед владельцем — она лежит на первичном арендаторе. Он же отвечает за своевременную оплату аренды, коммунальные платежи и другие расходы на жилье.

Обезопасить себя от возможных трат можно с помощью страхования имущества и ремонта.

Что касается налогов: чтобы сдавать жилье в субаренду, статус ИП не обязателен. Можно сдавать и как физлицо — но налог будет выше. Если доход не превышает 2,4 млн рублей в год, можно оформить самозанятость — налог будет минимальный. А если доход выше, выгоднее оформить ИП.

В посутку лучше всего сдаются студии и однокомнатные квартиры. Двушки сдаются хуже, а трешки сдать вообще очень тяжело. Есть формула, которую можно применить для определения минимальной стоимости арендуемой квартиры за сутки:

минимальная стоимость за сутки = стоимость долгосрочной месячной аренды х 0,06

Например, если средняя стоимость аренды студии в Санкт-Петербурге 24 000 руб./мес., тогда стоимость ее сдачи посуточно составит 1 440 руб. (24 000 х 0,06 = 1 440).

изображение налога

19. Налоги от сдачи квартиры внаем (аренду)? Как платить? Какие льготы?

Доход от сдачи квартиры внаем/аренду (вне зависимости от срока) облагается НДФЛ. Доход нужно задекларировать и самостоятельно уплатить налог, если нанимателем (арендатором) является гражданин (пп.4 п.1. ст.208, п.1 ст.209, п.1 ст.210 НК).

При расчете налоговой базы можно взять налоговый вычет, а также в некоторых случаях профессиональный налоговый вычет в виде фактически понесенных при сдаче жилья в аренду расходов (п.3 ст.210, ст.218,221 НК, п.7 Обзора, направленного письмом ФНС от 06.04.2021 N БВ-4-7/4549@).

Профессиональный налоговый вычет в размере 20% общей суммы доходов лицу, не зарегистрированному в качестве ИП, не предоставляется (абз.4 п.1 ст.221 НК).

Если наниматель (арендатор) возмещает вам расходы на услуги ЖКХ и размер указанных расходов зависит от их фактического потребления и фиксируется счетчиками, то сумма такого возмещения не образует у вас экономической выгоды и, следовательно, подлежащего обложению НДФЛ дохода (Письмо Минфина от 29.04.2019 N 03-04-07/31733). Остальная коммуналка, которая начисляется без счетчиков (например, централизованное отопление) – относится к доходам, облагаемым НДФЛ.

Если сдаете внаем/аренду жилое помещение (кроме случаев сдачи работодателю), то вы вправе применять «Налог на профессиональный доход» (НПД). В таком случае вместо НДФЛ вы вправе уплачивать НПД по ставке 4% (если ваш арендатор — физическое лицо) или 6% (если арендатор — ИП или юридическое лицо) (п.8 ст.1 НК; ч. 1 ст. 1, ч. 1, 8 ст. 2, ст. ст. 6, 10 Закона от 27.11.2018 N 422-ФЗ; Письмо ФНС России от 03.08.2021 N СД-4-3/10980@; Информация ФНС России).

Самостоятельная уплата НДФЛ при сдаче квартиры внаем (в аренду)

Самостоятельно исчислить и уплатить НДФЛ вы обязаны в том случае, если сдаете квартиру физлицу, которое не является ИП (гражданину РФ, иностранцу или лицу без гражданства);

По окончании года, в котором получили доход от сдачи квартиры рассчитайте налог по формуле: НДФЛ = доход от сдачи имущества в аренду за год x 13% (для налоговых резидентов РФ).

При этом при получении доходов в денежной форме датой получения дохода является день выплаты дохода, в том числе перечисления дохода на ваш счет в банке либо по вашему поручению на счета третьих лиц (пп.1 п.1 ст.223 НК). Если доходы за 2021 — 2022 гг. превышают 5 млн руб., с суммы такого превышения НДФЛ рассчитывается с применением ставки 15%.

Если вы сдаете квартиру в России, живя за границей, т.е. являетесь налоговым нерезидентом РФ, при исчислении НДФЛ применяется ставка 30% (п.3 ст.224 НК). При этом налоговые вычеты не применяются. Налоговыми резидентами признается физлицо, фактически находившееся в РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев (п.2 ст.207 НК).

Заполните декларацию 3-НДФЛ и подайте ее в ИФНС по месту вашего учета не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения дохода от сдачи квартиры внаем/аренду. Декларацию можно представить (п.4 ст.80 НК):

  • в бумажной форме: непосредственно в ИФНС или через МФЦ (лично или через представителя) или почтовым отправлением с описью вложения;
  • в электронной форме, в том числе через Госуслуги или личный кабинет налогоплательщика.

К декларации желательно приложить копии документов, подтверждающих получение дохода (договор найма/аренды, платежные документы) и право на налоговые вычеты.

За нарушение срока подачи декларации платится штраф (п.1 ст.119 НК).

Сам налог необходимо уплатить не позднее 15 июля года, следующего за годом получения доходов (п.4 ст.228 НК). За неуплату налога в срок предусмотрен штраф. Однако, если вы не уплатили НДФЛ в срок, но правильно его исчислили и представили декларацию, штраф не налагается и взыскиваются только пени (пп.2-4,5 ст.75, пп.1,3 ст.122 НК, Письмо Минфина от 18.10.2017 N 03-11-09/68364).

Если вы сдаете квартиру в аренду российской организации, российскому подразделению иностранной организации или внаем индивидуальному предпринимателю, нотариусу или адвокату, то рассчитывать и уплачивать НДФЛ с платы за аренду (наем) должен арендатор (наниматель) (пп.1,2 ст.226 НК).

 

Если у Вас вопросы по составлению договора аренды (найма) квартиры или нежилого помещения (апартаментов, гаража, склада, машино-места), не знаете как его составить или расторгнуть, нужно взыскать долг за аренду (наем) или ущерб, выселить квартирантов, нужно рассчитать налог и подать декларацию 3-НДФЛ, запутались в документах, не знаете с чего начать и какую последовательность соблюсти, необходима помощь и рекомендации, обращайтесь к нам по тел. 8 (928) 843-66-25 или пишите в WhatsApp.

Почему мы?

  • наша компания в числе прочего занимается спорами с недвижимостью;
  • помогаем выработать стратегию действий исходя из ситуации;
  • проводим анализ документов, даем рекомендации;
  • мы помогли заключить сотни договоров аренды (найма);
  • взыскали задолженности на десятки миллионов, выселили множество квартирантов;
  • помогли рассчитать налоги и подать сотни деклараций 3-НДФЛ;
  • работаем дистанционно по всей России;
  • исправляем «косяки» других юристов и бухгалтеров;
  • мониторим ход дела на всех стадиях.

Прайс на разовые услуги:

  • Консультация юриста/бухгалтера – 500 руб. (при заказе документов, консультация – БЕСПЛАТНАЯ)
  • Предварительное изучение сканов Ваших документов – БЕСПЛАТНО!
  • Разработка договора аренды (найма) – от 4 200 руб.
  • Заявление в суд о взыскании задолженности за аренду (наем), возмещении ущерба или выселении – от 3 900 руб.
  • Мониторинг и отслеживание стадий рассмотрения документов – от 1 000 руб.

Прайс на комплексные услуги:

  • Ведение дела о взыскании задолженности за аренду (наем), возмещении ущерба или выселении от 22 000 руб.

Вам могут быть интересны статьи на тему:

Ваш адвокат Усов Игорь Александрович и команда профессионалов

Наша команда

    Бесплатная
    консультация юриста


    Настоящим подтверждаю, что вышеуказанные данные достоверны и даю согласие на обработку своих персональных данных

      Подпишись на рассылку

      г. Армавир ул. Кирова, 68 Бесплатные консультации СР - ЧТ с 13:00 до 16:00 (по записи)
      Приединятесь к нам:
      Задать вопрос
      юридической компании
      Полученные сведения охраняются законом




        Настоящим подтверждаю, что вышеуказанные данные достоверны и даю согласие на обработку своих персональных данных

        Наверх Наверх Написать WhatsApp