г. Армавир ул. Кирова, 68 Бесплатные консультации СР - ЧТ с 13:00 до 16:00 (по записи)
Звоните, пишите
Whats ‘App
Главная / Блог / 6 этапов согласования перепланировки в 2024 году. Деление квартиры на студии. Подводные камни сдачи посуточно

6 этапов согласования перепланировки в 2024 году. Деление квартиры на студии. Подводные камни сдачи посуточно

Опубликовано: 22 апреля 2023
Редакция статьи с учетом правок и дополнений от : 18 января 2024
6 этапов согласования перепланировки в 2024 году. Деление квартиры на студии. Подводные камни сдачи посуточно

Рубрика «Споры по недвижимости»

Содержание статьи:

  1. Перепланировка и переустройство – в чем отличие?
  2. Шесть этапов согласования перепланировки (переустройства)
  3. Судебный способ узаконения
  4. Стоит ли это денег?
  5. Какую перепланировку нельзя узаконить?
  6. Нюансы при разделе квартиры на студии
  7. Подводные камни сдачи жилья в посуточную аренду
  8. Нужно ли получать разрешение на остекление лоджии?
  9. Необходимо ли согласование замены полотенцесушителя на новый?
  10. Какая ответственность предусмотрена за самовольную перепланировку или за отступление от проекта?

Ситуация: вы решили сделать перепланировку квартиры (или сделали самовольно), но не знаете с чего начать и как узаконить. Какие этапы, нужно ли обращаться в суд? Можно ли без спроса остеклить балкон или поменять полотенцесушитель в МКД? Какую перепланировку нельзя узаконить? Намечается тренд деления квартиры на студии для повышения дохода от сдачи, какие тут подводные камни? Какие запреты сдачи жилья посуточно? Какая ответственность? и пр.

Давайте разберемся.

1. Перепланировка и переустройство – в чем отличие?

Перепланировка квартиры представляет собой изменение ее конфигурации, требующее внесения изменений в техпаспорт помещения. Она может включать:

  • перенос и разборку перегородок (например устройство/перенос/изменение границ совмещенного санузла, уборных и ванных комнат).
  • перенос, заделка или устройство дверных проемов,
  • разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир,
  • устройство (перенос) дополнительных кухонь и санузлов,
  • расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений,
  • ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения,
  • устройство или переоборудование существующих тамбуров,
  • устройство несущих стен, проемов в перекрытиях, проемов в несущих стенах.
  • устройство или разборка лестниц, подиумов, ступеней, пандусов, антресолей,
  • создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов балконов и лоджий,
  • К перепланировке относится объединение смежных квартир или раздел одной квартиры на студии, в результате которых образуются иные помещения и т.д.

(ч.2 ст. 25 ЖК РФ, п.1.7.1. Правил, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, п.5 ст.141.4. ГК РФ).

Переустройство квартиры представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в техпаспорт помещения. Она может включать в себя:

  • установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов,
  • перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов,
  • устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат,
  • прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения и т.д.

(ч.1 ст. 25 ЖК РФ, п.1.7.1. Правил, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170).

Эти вопросы базово урегулированы Жилищным кодексом РФ и постановлением Госстроя по всей территории страны. Однако региональные/муниципальные власти также могут вводить свои дополнительные правила переустройства (перепланировок), которые действуют в рамках субъекта РФ или муниципалитета. В частности,

  • в Москве действуют «Требования к проведению переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирном доме», утв. постановлением Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. N 508-ПП.
  • В Краснодаре действует Административный регламент предоставления администрацией МО г. Краснодар муниципальной услуги «Согласование переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме», утв. Постановлением администрации МО г. Краснодар от 26 декабря 2022 г. N 6142.

Если федеральные (общероссийские) правила действуют плюс-минус постоянно, то например московские требования меняются и дополняются примерно 1 раз в полгода. Поэтому то, что было разрешено делать несколько месяцев назад не факт что будет разрешено в последующем.

2. Шесть этапов согласования перепланировки (переустройства)

Для начала рассмотрим последовательный с точки зрения закона способ проведения перепланировки, когда сначала делается проект, потом перепланировка, а потом приемка работ и внесение изменений в ЕГРН. Хотя некоторые делают наоборот: сначала переносят стены, потом пытаются это узаконить через суд (об этом способе поговорим позже).

Этап № 1. Проект перепланировки (переустройства) квартиры

Найдите проектировщика (ИП или ООО), являющегося членом саморегулируемой организации (СРО) и заключили с ним договор на подготовку проекта перепланировки/переустройства (ст. 758 ГК РФ; ч.1 ст. 55.8. ГрК РФ).

Проект переустройства/перепланировки помещения в МКД в Москве должен содержать текстовые и графические материалы, в частности:

  • Планировочные, архитектурные, конструктивные решения, расчеты, а при проведении работ на фасадах многоквартирного дома также проработку предложений по колористике проектируемых элементов, по благоустройству территории и визуализации объекта.
  • Перечень производимых работ
  • Общая информация: год постройки дома, тип перекрытий, его этажность, информация о том, какие помещения расположены над и под перепланируемым помещением и их назначение.
  • Сведения о проектной мощности электропотребления в случае проведения работ по замене газовой плиты на электрическую или установке дополнительного электропотребляющего оборудования.
  • Выводы проектной организации о возможности (невозможности) и допустимости (недопустимости) проведения планируемых мероприятий.
  • Решения по организации и производству работ, по противопожарным мероприятиям, по обеспечению доступности инвалидов (для нежилых помещений).
  • Чертежи узлов, деталей, конструктивные решения и расчеты.
  • План помещения с указанием исходной конфигурации помещения до переустройства и (или) перепланировки с экспликацией (с указанием площади помещений) в масштабе, со схематичным отображением монтажно-демонтажных работ (красным цветом – отображается демонтаж, зеленым или синим – монтаж), и план помещения после переустройства и (или) перепланировки
  • При изменении внешнего архитектурного облика дополнительно включаются: ситуационный план, фотофиксация существующего положения и фотомонтаж проектного решения.

К проекту прилагаются:

  • В случае переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений в МКД — экспертное заключение о соответствии проекта всем техрегламентам и СанПИН;
  • Выписка из реестра членов СРО
  • Документ, подтверждающий полномочия лица на подписание электронной подписью от имени проектной организации.
  • Заключение о тех. состоянии несущих конструкций здания и о возможности производства планируемых работ от проектной организацией, являющейся членом СРО (в случае проведения переустройства/перепланировки в соответствии с нетиповым проектом. Типовые проекты – https://www.mos.ru/mgi/function/pereustroistvo-i-pereplanirovka/katalog-tipovykh-proektnykh-reshenii-pereplanirovki-kvartir-v-zhilykh-domakh-massovykh-serii/).
  • В случае затрагивания несущих конструкций МКД, в том числе устройство антресоли, а также при демонтаже участков стеновых панелей панельных МКД или при производстве работ в зданиях с деревянными перекрытиями, заключение о тех. состоянии несущих конструкций зданий и о возможности производства планируемых работ должно быть оформлено проектной организацией — автором проекта многоквартирного дома (при отсутствии сведений об авторе заключение оформляется проектной организацией, отобранной Мосжилинспекцией).
  • Заключения о тех. состоянии включает тех. условия по производству планируемых работ.

(п. п. 1.1, 1.2 Приложения 3 к Постановлению Правительства Москвы N 508-ПП).

Этап № 2. Подача заявления о перепланировке/переустройства с необходимыми документами в муниципалитет

Перепланировку (переустройство) квартиры нужно согласовать с органом местного самоуправления (ч.1. ст.26 ЖК).

В г. Москве перепланировку и переустройство квартиры в МКД согласовывает Мосжилинспекция (п.4.2.6. Положения, утв. Постановлением Правительства Москвы от 26.07.2011 N 336-ПП).

Документы подаются по месту нахождения квартиры в орган власти непосредственно либо через МФЦ (при наличии соответствующего соглашения между таким органом и МФЦ). В г. Москве услуга предоставляется только с использованием Портала госуслуг (ч.2 ст.26 ЖК; пп. 1.3., 2.4.1.1, 2.4.1.2., 2.4.2., 2.4.3.1. Адм. регламента, утв. Постановлением Правительства Москвы N 508-ПП, https://www.mos.ru/pgu/ru/services/procedure/0/0/7700000010000002842/).

Для получения услуги по общему правилу потребуются, в частности, следующие документы (ч.2, 2.1. ст. 26 ЖК РФ):

  • Заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утв. Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266 (в Москве – подается запрос на предоставление госуслуги посредством внесения сведений в интерактивную форму на Портале — п. 2.5.1.1.1.1. Правительства Москвы N 508-ПП);
  • Документ, удостоверяющий личность заявителя и личность представителя, и нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия (в случае обращения через представителя);
  • Проект переустройства и (или) перепланировки со всеми приложениями (В Москве в случае согласования проведения работ по типовому проекту переустройства и (или) перепланировки вместо представления Проекта заявитель в запросе указывает номер такого типового проекта и серию дома. Типовые проекты есть на сайте Мосжилинспекции).
  • Правоустанавливающие документы на помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии) (предоставляется по желанию, если право зарегистрировано в ЕГРН);
  • Технический паспорт помещения (предоставляется по желанию);
  • Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в МКД, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры (предоставляется по желанию);
  • Согласие в письменной форме всех собственников помещения, если помещение находится в общей собственности или согласие всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих помещение на основании договора социального найма (в Москве — в случае, если изменяется конфигурация смежного помещения, то заявителем предоставляется нотариально удостоверенное согласие всех членов семьи нанимателя, занимающих смежное жилое помещение на основании договора социального найма, или всех собственников смежного помещения, если помещение находится в собственности – п. 2.5.1.1.1.6.).
  • Если переустройство и (или) перепланировка невозможны без присоединения к помещению части общего имущества в МКД, также представляется Протокол общего собрания собственников помещений в МКД о согласии всех собственников помещений на такие переустройство и (или) перепланировку (ч.2 ст.40 ЖК). Требования к оформлению таких протоколов утверждены Приказом Минстроя России от 28.01.2019 N 44/пр.
  • В Москве — при производстве работ, проведение которых связано с использованием части общего имущества в МКД, а также при проведении работ по переустройству и (или) перепланировке помещений, входящих в состав общего имущества в МКД, дополнительно представляется решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об использовании части общего имущества в многоквартирном доме или о проведении работ по переустройству и (или) перепланировке помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, содержащее описание используемого объекта (работ по переустройству и (или) перепланировке помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме). Подлинники решения и протокола общего собрания собственников помещений в МКД должны быть до обращения за государственной услугой направлены в Мосжилинспекцию и приняты на хранение в порядке ч.11 ст.46 ЖК. (п. 2.5.1.1.1.8.)
  • В зависимости от ситуации в Москве могут потребовать дополнительные документы, например договор на участие в долевом строительстве, предусматривающий согласие застройщика на перепланировку помещения, Договор об уступке прав по ДДУ, Акт приема-передачи недвижимости и др.

Орган, осуществляющий согласование, самостоятельно в рамках межведомственного информационного взаимодействия запрашивает выписку из ЕГРН о зарегистрированных правах на квартиру, а также технический паспорт (при наличии его в Базовом регистре) и заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки/переустройства (ч.2.1. ст.26 ЖК РФ; п.2.5.1.2. Административного регламента).

После принятия документов выдается расписка в их получении с указанием перечня и даты (ч. 3 ст. 26 ЖК РФ). В г. Москве при приеме и регистрации запроса и документов проверяется корректность заполнения интерактивной формы запроса и в срок не позднее одного рабочего дня направляется информация о регистрации запроса в личный кабинет заявителя на портале госуслуг (п.3.2.3. Административного регламента).

Этап № 3. Получение разрешения на перепланировку/переустройство.

В течение 45 дней с момента получения всех необходимых документов орган, осуществляющий согласование, должен принять решение о согласовании перепланировки (переустройства) квартиры либо об отказе. Если вы подавали документы через МФЦ, срок принятия документов исчисляется со дня их передачи МФЦ в орган, осуществляющий согласование (ч.4 ст. 26 ЖК).

В г. Москве срок составляет 20 рабочих дней, если не требуется соответствующего заключения Департамента культурного наследия. Если такое заключение требуется, срок составляет 30 рабочих дней (п.2.7.1.1. Административного регламента).

Решение о согласовании должно быть направлено вам в течение трех рабочих дней со дня его принятия (ч.5. ст.26 ЖК).

Предусмотрено размещение сведений об услуге и ее результатах в личном кабинете госуслуг вне зависимости от способа обращения (ч.3.1. ст.21 Закона от 27.07.2010 N 210-ФЗ; пп. 1,2,5,7,8 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.03.2022 N 277; п.20 разд.II Приложения к Постановлению Правительства РФ N 277).

В г. Москве Решение о согласовании предоставляется только в электронном виде (п.2.11.1.1. Административного регламента; п.74 Перечня, утв. Постановлением Правительства Москвы от 21.07.2021 N 1105-ПП).

Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки допускается, в частности, в случае:

  • непредставления необходимых документов
  • несоответствия проекта требованиям законодательства

Отказ в согласовании перепланировки/переустройства можно обжаловать в суде в течение 3-х месяцев (ч.3 ст.27 ЖК РФ; ч.1 ст.218, ч.1 ст.219 КАС).

Решение о согласовании перепланировки/переустройства является основанием для ее проведения (ч.6 ст.26 ЖК).

При положительном исходе в решении о согласовании указывается также о сроках и режиме проведения работ.

Этап № 4. Сделайте работы по переустройству/перепланировке, сдайте приемочной комиссии.

Проведите перепланировку (переустройство) квартиры в соответствии с проектом и полученным решением о ее согласовании.

В регионах могут быть предусмотрены определенные требования к проведению работ. Так, в г. Москве работы по перепланировке, должны выполняться организацией, являющейся членом соответствующей СРО, а работы, затрагивающие газовое оборудование, — специализированной организацией, осуществляющей деятельность по техническому обслуживанию и ремонту ВДГО. Также предусмотрен контроль за проведением работ в ходе переустройства и (или) перепланировки на основании договора об осуществлении авторского надзора, заключаемым с ИП или юр.лицом, также являющимся членом СРО (пп. 13, 14, 15.1. Требований).

В Краснодарском крае таких жестких требований как в Москве не предусмотрено, в связи с чем можно проводить работы даже самостоятельно или путем найма частных работников (шабашников). Главное не отклоняться от проекта.

Завершение перепланировки/переустройства подтверждается Актом приемочной комиссии, который фиксирует соответствие или несоответствие выполненных работ установленным требованиям.

В г. Москве срок оформления акта составляет 10 рабочих дней со дня регистрации запроса заявителя. Для подготовки акта проводится комиссионное обследование жилого помещения. В состав приемочной комиссии как правило входят представители уполномоченного органа (Мосжилинспекции), заявителя, проектной организации (если переустройство (перепланировка) связана с затрагиванием несущих конструкций дома), а в случае, если переустройство (перепланировка) квартиры связаны с передачей в пользование (присоединением) части общего имущества в МКД, — также представитель лица, осуществляющего деятельность по управлению МКД (ст.28 ЖК РФ; пп. 2.7.1.3., 2.7.2., 3.3.3.2.7., 3.3.3.2.7.1. Административного регламента).

Орган, осуществляющий согласование, направляет акт приемочной комиссии в Росреестр для внесения соответствующих сведений в ЕГРН (ст.28 ЖК, п.5 ч.1 ст.32 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Перед отправкой документов в Росреестр может потребоваться изготовление кадастровым инженером технического плана перепланированного помещения.

Этап № 5. Заказ у кадастрового инженера технического плана переустроенной и/или перепланированной квартиры

Для подготовки технического плана заключите договор подряда на проведение кадастровых работ с ИП — кадастровым инженером, являющимся членом саморегулируемой организации кадастровых инженеров, или организацией, имеющей в штате кадастрового инженера. Сведения о кадастровых инженерах содержатся в государственном реестре кадастровых инженеров, который размещен на официальном сайте Росреестра (ст. 29, 33, 36 Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ).

Технический план подготавливается в форме электронного документа, заверяется УКЭП кадастрового инженера и является основанием для кадастрового учета изменений технических характеристик квартиры (ч.12 ст.24 Закона N 218-ФЗ).

Этап № 6. Внесение изменений в ЕГРН

Кадастровый учет изменений характеристик квартиры проводится по заявлению на основании технического плана (п.6 ч.5 ст.14 Закона N 218-ФЗ).

В договоре может быть предусмотрена обязанность кадастрового инженера поместить тех. план в электронное хранилище, ведение которого осуществляется органом регистрации прав. В этом случае представление технического плана вместе с заявлением не потребуется (ст.20 Закона N 218-ФЗ).

По итогам получите выписку из ЕГРН, которая подтверждает проведение кадастрового учета (ч.1 ст.28 Закона N 218-ФЗ).

3. Судебный способ узаконения

Теперь рассмотрим способ узаконения уже по факту проведенной перепланировки/переустройства, которая осуществлялась без предварительного согласования в муниципалитете и без получения соответствующего Решения о согласовании. Возможно, вы уже приобрели квартиру с самовольно проведенной перепланировкой.

В этом случае также муниципалитет (а не суд) осуществляет согласование (при наличии соответствующих обстоятельств и представленных подтверждающих документов).

Хоть обязанность муниципалитета согласовывать уже проведенную самовольную перепланировку не прописана в законе, тем не менее это закреплено судебной практикой. Так согласно позиции Верховного Суда РФ: «…положения ст. 29 ЖК РФ не содержат запрета и не исключают полномочия органа местного самоуправления, предусмотренные п. 7 ч. 1 ст. 14, ст. ст. 26 — 28 ЖК РФ, согласовать по заявлению гражданина самовольно выполненные переустройство и (или) перепланировку и сохранить жилое помещение в существующем состоянии. Отказ органа, уполномоченного принимать решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, может быть признан судом неправомерным, если гражданином были представлены указанные в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документы, а произведенные им переустройство и (или) перепланировка соответствуют требованиям законодательства. Таким образом, вопрос о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии может быть решен судом при рассмотрении иска органа, осуществляющего согласование, о продаже жилого помещения с публичных торгов или о расторжении договора социального найма (при наличии заявления гражданина о сохранении жилого помещения в существующем виде), а также в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, по заявлению гражданина об оспаривании отказа органа местного самоуправления в согласовании самовольно выполненных переустройства и (или) перепланировки жилого помещения» (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2006 года, утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 27 сентября 2006 г.).

Таким образом для узаконения самовольной перепланировки нужно также заказать проект и подать заявление о ее согласовании со всеми документами в муниципалитет (пройти этапы 1 и 2). И только потом, в случае отказа, подать иск в суд об оспаривании этого отказа, и лишь в отдельных случаях – иск о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии (см.: Определение ВС РФ от 13 октября 2014 г. N 308-ЭС14-1759, Определение ВС РФ от 14 августа 2018 г. N 18-КГ18-101).

4. Стоит ли это денег?

Государственная пошлина или иная плата за предоставление услуги по согласованию переустройства/перепланировки не взимается. Она осуществляется бесплатно (см. в частности п. 2.13.1. Адм.регламент Москвы).

Что касается всего остального (разработка проекта, договор на осуществление работ, авторский надзор за работами, услуги кадастрового инженера), то все это делается в частных компаниях по рыночным ценам.

Если потребуется узаконивать перепланировку в судебном порядке придется заплатить госпошлину за подачу административного искового заявления о признании решения уполномоченного органа незаконным — 300 руб. (пп.7 п.1 ст.333.19 НК), услуги адвоката и судебного технического эксперта.

5. Какую перепланировку нельзя узаконить?

Перепланировка (переустройство) не допускаются, если она:

  • ведет к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания,
  • ведет к нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования,
  • ведет к ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов,
  • ведет к нарушению противопожарных устройств
  • ухудшает условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры

(п.1.7.2., 1.7.3. Правил, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170).

Кроме того, при перепланировке (переустройстве) помещений в МКД на территории г. Москвы не допускается в том числе:

  • затруднение доступа к инженерным коммуникациям, отключающим устройствам и другие мероприятия (работы), вызывающие ухудшение условий эксплуатации МКД и проживания граждан,
  • при которых такие помещения или смежные с ними помещения будут отнесены к категории непригодных для проживания.
  • установка отключающих или регулирующих устройств на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими будет оказывать влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях.
  • ликвидация, изменение сечения каналов системы вентиляции, демонтаж (частично или полностью) вентиляционных и технических коробов (шкафов);
  • увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) или ослабление несущей способности элементов конструкций многоквартирного дома.
  • устройство или перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения и (или) центрального отопления, на лоджии, балконе, веранде, террасе;
  • устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления;
  • нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов.
  • устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами.
  • устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов (в многоквартирных домах типовых серий).
  • перевод технических подполий в подвалы.
  • устройство или увеличение площади существующих лоджий, балконов, веранд на вторых и выше этажах.
  • переустройство и (или) перепланировка чердака, технического этажа, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.
  • мероприятия (работы) по переустройству и (или) перепланировке в домах, признанных в установленном порядке аварийными.
  • объединение газифицированного помещения с жилой комнатой.
  • устройство наружного тамбура и витрин за пределами внешних поверхностей (стен) в объектах.
  • объединение лоджий, балконов, террас, веранд с внутренними помещениями.
  • создание навесов, остекленных навесов (в пределах существующих границ террасы) на эксплуатируемых кровлях многоквартирных домов, предусматривающее увеличение высоты здания, создание помещения, оснащение отоплением, инженерным и санитарно-техническим оборудованием, с надстройкой стен, в том числе наружных.
  • устройство на главном фасаде многоквартирного дома вентиляционных коробов и дымоходов.
  • изменение габаритов помещений в многоквартирном доме, затрагивающее внешний облик такого дома, путем устройства мансардных и слуховых окон, изменения уклонов крыши и высоты конька.
  • устройство новой антресоли или увеличение площади существующей антресоли в случае, если сумма площадей антресолей будет превышать 40 процентов площади перепланируемого помещения.
  • предусматривать понижение отметки пола подвала или цокольного этажа с выемкой грунта, в том числе устройство фундаментов.
  • прокладывать транзитные инженерные коммуникации через смежные помещения при изменении границ помещений (объединение, разъединение).
  • устройство проемов без двери между жилыми комнатами и газифицированными кухнями.
  • устройство фундаментов.
  • размещение газифицированной кухни над и под жилыми комнатами.

(п.9.1. – 9.27 Требований, утв. Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП)

Как видно перечень запретов не маленький и не ограничен обыденным представлением о только лишь правильным размещении «мокрых точек». В регионах за пределами Москвы, конечно, гораздо менее проработанные и жесткие требования к перепланировке и многое отдается на откуп проектной организации.

В любом случае тот или иной вариант перепланировки, а также запреты, лучше детально согласовывать с проектировщиком, который будет готовить проект и отвечать за его соответствие всем установленным требованиям.

6. Нюансы при разделе квартиры на студии

Общие требования и условия, которые необходимо соблюдать при перепланировке/переустройстве (в том числе для раздела на студии):

  • жилые помещения должны быть обеспечены инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление, вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение);
  • инженерные системы должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим, гигиеническим нормам и требованиям безопасности;
  • при изменении местоположения санитарно-технических узлов должны быть осуществлены мероприятия по гидро-, шумо- и виброизоляции, обеспечению их системами вентиляции, а также при необходимости должны быть усилены перекрытия, на которых установлено оборудование санитарно-технических узлов;
  • минимальная площадь комнат и вспомогательных помещений (кроме прихожей и коридора) должна обеспечивать возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования;
  • должны быть соблюдены требования к необходимой инсоляции жилых помещений, комнаты и кухни должны иметь непосредственное естественное освещение;
  • межквартирные стены и перегородки должны иметь индекс изоляции воздушного шума не ниже 50 дБ;
  • запрещено размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни (в квартирах, расположенных в двух уровнях, допускается размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней);

(разд. II Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47):

Разделить квартиру на две отдельные квартиры (поделить на студии) можно только при наличии для этого технической возможности (уточните у проектировщика). Если квартира находится в общей долевой собственности, для ее раздела также потребуется заключить соглашение между всеми участниками долевой собственности, в котором определяются способ и условия раздела (п.1 ст.252 ГК). Площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников в результате совершенной сделки, не должна составлять менее 6 кв. м общей площади жилого помещения. Сделки, заключенные с нарушением этого правила, являются ничтожными (ч.1.1. ст.30 ЖК). Это соглашение является основанием для кадастрового учета и регистрации прав на образуемые квартиры (студии) и снятия с кадастрового учета и прекращения прав на исходную квартиру (ч.1,3 п.2 ч.8 ст.41 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ). Обращение в суд может потребуется, если квартира находится в общей долевой собственности и собственникам не удалось достичь соглашения о способе и условиях раздела квартиры (ст.252 ГК).

7. Подводные камни сдачи жилья в посуточную аренду

Недавно вышло Постановление Конституционного Суда РФ от 23.03.2023 N 9-П, которое также необходимо учитывать тем, кто собирается делить квартиры на студии и/или сдавать его в посуточную аренду.

Дело в том, что еще ранее (с 1 октября 2019 года) вступили в силу требования, запрещающие размещение хостелов и оказание гостиничных услуг в жилых помещениях многоквартирных домов (ст. 17 ЖК в ред. Федерального закона от 15.04.2019 N 59-ФЗ, Информация Роспотребнадзора «Об осуществлении контроля за размещением хостелов в жилых многоквартирных домах»). Нельзя использовать возможность сдавать квартиры посуточно для прикрытия гостиничной деятельности. Для деятельности такого рода необходимо:

  • перевести жилое помещение в нежилое,
  • предусмотреть соответствующее оснащение,
  • звукоизоляцию,
  • выполнить требования обеспечения пожарной безопасности
  • и прочее.

цитата из закона

В 2023 году Конституционный Суд РФ отметил, что сдачу квартир посуточно нельзя всегда приравнивать к гостиничным услугам. Но грань между «посуточной сдачей квартир» и «оказанием гостиничных услуг» очень тонкая. В оконцовке это определяет суд. Суд должен установить, действительно ли краткосрочный наем конкретного жилого помещения создает для иных жильцов дома неудобства, существенно превышающие те, которые возникают при обычном использовании жилья, либо очевидно повышает эксплуатацию мест общего пользования в многоквартирном доме вплоть до интенсивности, присущей гостиничной деятельности.

КС назвал следующие критерии и признаки:

Формальные признаки гостиницы (они сами по себе не являются признаками оказания гостиничных услуг):

  • систематичная и возмездная посуточная сдача квартир,
  • реклама (например вы используете в ней слова «гостиничные услуги», «трансфер», «питание» и пр.),
  • присутствие собственника либо его представителя при заселении (выезде) жильцов,
  • оказание помощи с транспортом;

Действительные признаки гостиницы (они являются признаками оказания гостиничных услуг, при которых другие жильцы дома испытывают большие неудобства чем при обычном использовании МКД и явно возрастает интенсивность эксплуатации мест общего пользования в доме):

  • оборудование жилого помещения для размещения большого числа лиц, чем при обычном проживании (размещение хостелов, деление на маленькие студии и пр.),
  • предоставление жилого помещения на срок меньше суток (не для проживания, а например для празднований, интимных встреч и т.п.),
  • предоставление в краткосрочный наем одним собственником сразу нескольких жилых помещений в одном многоквартирном доме.

Все эти критерии для судов будут действовать до поры до времени. Законодатели должны принять поправки в жилищный и гражданский кодекс и урегулировать вопросы посуточной сдачи квартир в МКД с учетом интересов всех сторон (и арендодателей/наймодателей и жильцов МКД). Пока что ст. 671 Гражданского кодекса РФ и п. 2 ст. 30 Жилищного кодекса РФ не содержит никаких ограничений по срокам сдачи жилья в наем/аренду. А что скажет наша ГосДума – пока не известно… Станут ли критерии более строгими после принятия поправок – пока не понятно. Законопроект № 445620-8, разрешающий сдавать квартиру посуточно только в случае, если это не создает неудобств соседям, в госдуме пока только рассматривается.

И у нас 2 новости:

  • Плохая: Конституционный суд не подверг сомнению законность запрета на оказание гостиничных услуг в МКД, и подтверждал эту позицию ранее. Некоторые общественные деятели собирают подписи за запрет посуточной сдачи квартир в МКД. Такого же мнения председатель комитета жилищной политики Госдумы (Галина Хованская), которая считает что в России нужно постепенно отказываться от практики посуточной сдачи квартир. Таким образом при наличии конфликта интересов вектор больше склоняется к поддержке несогласного большинства (жильцов МКД) нежели коммерческих интересов отдельно взятого арендодателя/наймодателя, даже при том, что он занимается этим в «белую» и платит налоги, как это делал житель г. Пскова, который пожаловался в Конституционный Суд.
  • Хорошая: Даже при самом неблагоприятном сценарии можно перепрофилировать бизнес с «посуточной сдачи» на «долгосрочный найм», здесь проблем никаких не возникнет.

8. Нужно ли получать разрешение на остекление лоджии?

По общему правилу – нет. Например, в г. Москве получать разрешение на остекление лоджии/балкона не требуется с 01.12.2011 (п.11 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы от 08.02.2005 N 73-ПП).

Исключение составляют случаи, когда остекление:

  • нарушает архитектурный облик жилого дома, разработанный при проектировании (изменение габаритов, цветового решения, рисунка ограждений и других элементов устройства и оборудования балконов и лоджий, соответствующих общему архитектурному решению фасада);
  • нарушает прочность или разрушает несущие конструкции здания;
  • нарушает работу инженерных систем или противопожарных устройств.

(п.1.7.2. Правил, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170; Апелляционные определения Мосгорсуда от 22.03.2021 по делу № 33-11689/2021, от 14.11.2017 по делу № 33-34760/2017).

В указанных случаях необходимо обратиться в муниципалитет за получением разрешения с комплектом необходимых документов.

9. Необходимо ли согласование замены полотенцесушителя на новый?

Полотенцесушитель – это отопительный прибор (трубчатый радиатор), предназначенный для обогрева помещений (п.3.4. ГОСТ 31311-2005).  Поскольку он обслуживает более одного помещения и является частью внутридомовых инженерных систем, он относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме (МКД) (п.3 ч.1 ст.36 ЖК РФ; пп.«д» п.2, п.5 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).

Таким образом, если полотенцесушитель не имеет отключающих устройств, он относится к общему имуществу собственников помещений в МКД.

При управлении МКД управляющей организацией, ТСЖ, жилищным кооперативом они несут ответственность перед собственниками помещений за содержание общего имущества в МКД, включающее в том числе текущий и капитальный ремонт санитарно-технического оборудования. Соответственно, полотенцесушитель, относящийся к общему имуществу собственников в МКД, может быть заменен управляющей организацией в рамках работ по текущему или капитальному ремонту общего имущества (ч.2, 2.2., 2.3, ст. 161 ЖК РФ; пп. «з» п.11 Правил N 491).

Собственник квартиры не вправе несанкционированно подключать свое оборудование к внутридомовым инженерным системам или к централизованным сетям инженерно-технического обеспечения, вносить изменения во внутридомовые инженерные системы (пп. Е п.35 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354).

Однако вы можете самостоятельно осуществить замену полотенцесушителя, но по согласованию с управляющей организацией (п.12 Правил N 491). При этом нужно учесть: если полотенцесушитель меняется на аналогичный по параметрам ранее установленному, согласование переустройства в муниципалитете (или Мосжилинспекции) не требуется.

В случае замены полотенцесушителя на полотенцесушитель, отличающийся конфигурацией (размером, сечением и т.д.) от старого, предусмотренного проектной документацией МКД, либо в случае переноса полотенцесушителя необходимо предварительное согласование переустройства с уполномоченным органом (установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в техпаспорт, являются переустройством помещения и требуют согласования с уполномоченным органом местного самоуправления ч.1 ст.25 ЖК).

10. Какая ответственность предусмотрена за самовольную перепланировку или за отступление от проекта?

На федеральном уровне за это установлен штраф:

  • от 2 000 до 2 500 руб. — для граждан;
  • от 4 000 до 5 000 руб. — для должностных лиц;
  • от 40 000 до 50 000 руб. — для юрлиц и ИП.

(ч.2 ст.7.21 КоАП).

Собственник помещения в МКД, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель по договору социального найма, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (п.3 ст.29 ЖК, п. 1.7.4. Приказа Госстроя № 170).

В случае течи после самовольной замены полотенцесушителя (или иного самовольного переустройства) без согласования риск возмещения ущерба в случае затопления других квартир ляжет на вас (Апелляционные определения Мосгорсуда от 20.09.2021 по делу № 33-38039/2021, от 14.05.2021 по делу № 33-15462/2021).

Если помещение не будет приведено в прежнее состояние, суд по иску этого органа может принять решение:

  • в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого помещения в многоквартирном доме с выплатой ему вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
  • в отношении нанимателя жилого помещения по договору социального найма — о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Если у Вас вопросы по узаконению перепланировки, нужно изготовить проект, есть сомнения в вариантах, запутались в документах, не знаете с чего начать и какую последовательность соблюсти, необходима помощь в узаконении и рекомендации, обращайтесь к нам по тел. 8 (928) 843-66-25 или пишите в WhatsApp.

Почему мы?

  • наша компания в числе прочего занимается спорами с недвижимостью;
  • помогаем выработать стратегию действий исходя из ситуации;
  • проводим анализ документов, даем рекомендации;
  • мы помогли узаконить множество спорных перепланировок и разработать массу проектов;
  • работаем дистанционно по всей России;
  • исправляем «косяки» других юристов;
  • мониторим ход дела на всех стадиях.

Прайс на разовые услуги:

  • Консультация юриста – 500 руб. (при заказе документов, консультация – БЕСПЛАТНАЯ)
  • Консультация архитектора/проектировщика, являющегося членом СРО – 500 руб. (при заказе документов, консультация – БЕСПЛАТНАЯ)
  • Предварительное изучение сканов Ваших документов – БЕСПЛАТНО!
  • Разработка проекта перепланировки/переустройства – от 25 000 руб.
  • Заявление о согласовании перепланировки в уполномоченный орган – от 3 900 руб.
  • Иск об оспаривании отказа уполномоченного органа в согласовании и/или о сохранении помещения в перепланированном виде – от 3 900 руб.
  • Мониторинг и отслеживание стадий рассмотрения документов – от 1 000 руб.

Прайс на комплексные услуги:

  • Ведение дела о согласовании переустройства/перепланировки от 22 000 руб.

Вам могут быть интересны статьи на тему:

Ваш адвокат Усов Игорь Александрович и команда профессионалов

Наша команда

    Бесплатная
    консультация юриста


    Настоящим подтверждаю, что вышеуказанные данные достоверны и даю согласие на обработку своих персональных данных

      Подпишись на рассылку

      г. Армавир ул. Кирова, 68 Бесплатные консультации СР - ЧТ с 13:00 до 16:00 (по записи)
      Приединятесь к нам:
      Задать вопрос
      юридической компании
      Полученные сведения охраняются законом




        Настоящим подтверждаю, что вышеуказанные данные достоверны и даю согласие на обработку своих персональных данных

        Наверх Наверх Написать WhatsApp