г. Армавир ул. Кирова, 68 Бесплатные консультации СР - ЧТ с 13:00 до 16:00 (по записи)
Звоните, пишите
Whats ‘App
Главная / Блог / Как проверить чистоту сделки при покупке квартиры (дома, земли)? Как не остаться без денег и недвижимости?

Как проверить чистоту сделки при покупке квартиры (дома, земли)? Как не остаться без денег и недвижимости?

Опубликовано: 16 мая 2022
Редакция статьи с учетом правок и дополнений от : 16 мая 2022
Как проверить чистоту сделки при покупке квартиры (дома, земли)?  Как не остаться без денег и недвижимости?

Рубрика «Споры по недвижимости»

Содержание статьи:

1. Зачем проверять чистоту сделки?

2. Чек лист проверок при покупке недвижимости

2.1. Запрашиваем у продавца все документы.

2.2. Проверяем действительность паспорта продавца (всех продавцов и представителей по доверенности):

2.3. Реестр нотариальных доверенностей.

2.4 Реестр сведений недееспособных или ограниченно дееспособных лиц.

2.5. Наличие арестов, запретов на регистрационные действия, иных обременений (залога, ипотеки и пр.)

2.6. Согласие на совершение сделки. Брачное имущество, нотариальное согласие супруга или брачный договор.

2.7. Согласие на совершение сделки. Имущество несовершеннолетнего, согласие опеки.

2.8. Согласие на совершение сделки. В жилье прописаны подопечные или сироты, согласие опеки.

2.9. Согласие на совершение сделки от органа юридического лица, гос. органа, собрания кредиторов.

2.10. Список лиц, прописанных в квартире/доме продавца.

2.11 Наличие у продавца процедуры банкротства.

2.12. Наличие у продавца признаков банкротства.

2.13. Наличие судебных споров в отношении продавца или имущества.

2.14. Цена ниже среднерыночной – повод для проверок.

2.15. Как давно объект в собственности и как часто менял собственников ранее.

2.16. Объект принадлежит продавцу по наследству или приватизации? Это повод для пристальных проверок.

2.17. Наличие неузаконенного переустройства (перепланировки).

2.18. Если приобретается земельный участок для строительства/реконструкции

2.19. Наличие на зем. участке неузаконенных объектов строительства

2.20. Если при продаже здания передается право аренды на зем. участок (в порядке переуступки прав)

2.21. Если продается долевая собственность. Порядок пользования

2.22. Наличие долгов по коммунальным услугам

2.23. Приборы учета ЖКУ (целостность пломб, сроки поверки)

2.24. Если продавец – юр.лицо-правопреемник в результате реорганизации

2.25. Предварительный договор купли-продажи

2.26. Порядок расчетов

2.27. Порядок рассмотрения споров

2.28. Имеет ли покупатель право на налоговый вычет и возврат НДФЛ?

4. «Дырки» в работе нотариусов. Что никогда не проверит нотариус?

5. Почему мы и какова цена вопроса?

Типичная ситуация: вы решили купить недвижимость (квартиру, дом или земельный участок), подыскали конкретный вариант, встретились с продавцом или риелтором обрисовали общие условия. Что дальше? Как проверить документы на недвижимость? Кто проверит продавца на порядочность? Кто даст гарантию что сделка пройдет без обмана? Сначала деньги, а потом «стулья» или наоборот? Нужен ли предварительный договор? А если на этапе оформления что-то пойдет не так? Кто прописан в жилье? Вдруг оно в аресте или есть неузаконенные перепланировки? А если продавца нет, его представляет иное лицо по доверенности? Может продавец в предбанкротном состоянии и распродает имущество, чтобы скрыть от кредиторов? Чем это чревато? Что если объект часто распродавался в прошлом? Если продавец – наследник, если ли иные претенденты на наследство и возможны ли споры с ними? Что учесть если продается брачное имущество или полученное от приватизации? Есть ли долги за ЖКУ, и зачем проверять пломбы на счетчиках? Есть ли на земле самострой или незаконная реконструкция? Нужно ли межевание и ГПЗУ при покупке участка? Почему нотариальная форма договора даст только 60% чистоты сделки и каким сведениям продавца нотариус верит «на слово»? Как проверить сделку, сколько это стоит? т.д.

Давайте разберемся.

1. Зачем проверять чистоту сделки?

Покупатели редко проверяют недвижимость и сделки с ней на юридическую чистоту. Причина банальна: такие сделки – большая редкость в жизни обывателя. Никто не знает от чего страховаться, где и что конкретно проверять, где возможен подвох и чем он чреват. Хорошо если сделка пройдет без проблем. Часто так и бывает. Но где гарантия что вы счастливчик и вам повезет?

Как юрист практик несколько раз в месяц я сталкиваюсь с проблемами, возникшими у покупателя. Не хочется пугать, но в лучшем случае будет приостановка и отказ в регистрации прав в ЕГРН, в худшем – спор может перерасти в многолетнюю судебную тяжбу или потерю денег и имущества.

Покупать недвижимость неравносильно покупке мешка картошки на базаре. В последнем случае обман сулит потерю пары сотен рублей, а при покупке недвижимости можно потерять всё, что вы копили много лет.

Хорошо если вы решили оформить сделку нотариально. Это защитит от 60% рисков. Но и нотариус не в силах все предусмотреть (об этом читайте ниже). Некоторые вообще пытаются скачать бланк договора в интернете или пользуются услугами сомнительных риелторов. Хотя у юристов, специализирующихся на сделках с недвижимостью, услуга проверки чистоты сделки стоит не дорого (несколько тысяч рублей). Пользоваться услугами профессионалов, которые сберегут ваши деньги и время или рискнуть и сэкономить – выбор каждого.

В любом случае перед покупкой не поленитесь проверить недвижимость по прилагаемому чек-листу.

Рекомендации статьи подойдут не только при купле-продаже, но и любой другой возмездной сделке с недвижимостью (долевое участие в строительстве, уступка прав в отношении недвижимости, мена, рента и т.д.).

2. Чек лист проверок при покупке недвижимости

2.1. Запрашиваем у продавца все документы.

В этой просьбе нет ничего зазорного. Если сделка состоится, все указанные сведения будут перечислены в тексте договора купли-продажи. Если продавцы отказываются показывать документы – повод задуматься.

Что понадобится?

Правоустанавливающие документы, это те, на основании которых у продавца возникли права на недвижимость. Например, договор купли-продажи, мены, дарения, ренты, свидетельство о наследовании, договор о приватизации, решение/определение суда, договор долевого участия в строительстве, акт приемки, договор уступки прав на недвижимость, документы об узаконении построенных/реконструированных объектов в упрощенном порядке (декларация, технический план), нотариальное соглашение о разделе имущества, брачный договор, соглашение об отступном и т.д. Перечень этих документов может быть указан в выписке из ЕГРН, свидетельстве о государственной регистрации прав, техпаспорте.

Правоудостоверяющие документы, это те, которые сами по себе не устанавливают, а дополнительно подтверждают (удостоверяют от лица государства) права на недвижимость. Например, выписка из ЕГРН/ЕГРП, свидетельство о государственной регистрации прав, справка или регистрационное удостоверение БТИ о принадлежности объектов, права на которые возникли до создания Росреестра (ФРС, учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимость).

Документы самого продавца. Как правило это паспорт, свидетельство о рождении (если продавец – малолетний ребенок).  Может понадобиться свидетельство о перемене фамилии (если продавец менял ее), о браке и/или его расторжении (если речь идет о брачном имуществе), доверенность (если от продавца представитель) и т.д. Если продавец юридическое лицо, необходимо свидетельство о государственной регистрации (ИНН, ОГРН).

Иные документы. В зависимости от ситуации могут понадобиться: техпаспорт квартиры/дома, техплан, документы об узаконении построек/реконструкций/перепланировок, справки о составе семьи или выписки из домовой книги л/с (хотя данные документы уже никто не выдает, но есть исключения), согласие на совершение сделки от супруга, опеки, общего собрания ООО, арбитражного управляющего при банкротстве и пр. (ст. 157.1 ГК), последние квитанции об оплате за коммуналку, документы на приборы учета (счётчики услуг ЖКХ), межевой план, ГПЗУ, согласие от соседей и т.д.

Все документы нужно откопировать или снять фотокопии.

2.2. Проверяем действительность паспорта продавца (всех продавцов и представителей по доверенности):

  • пробить по базе МВД по серии и номеру
  • по сроку действия (подлежит выдаче/замене в 14 лет, 20 лет, а с 45 лет – бессрочно, в противном случае паспорт недействителен)
  • по фамилии (в случае заключения/расторжения брака)
  • по наличию в паспорте отметок, не предусмотренных законом (что делает его недействительным)
  • сличить фото в паспорте с лицом владельца

Продавца — юридическое лицо проверяем по базе ФНС и другим базам. Паспорт физического лица, которое будет подписывать договор от имени юр.лица также проверяем.

2.3. Реестр нотариальных доверенностей.

Если от имени продавца действует представитель по нотариальной доверенности, проверяем ее в соответствующем реестре по реквизитам https://www.reestr-dover.ru/

2.4 Реестр сведений недееспособных или ограниченно дееспособных лиц.

В нем указаны все граждане, лишенные/ограниченные судом в дееспособности. Они не имеют право заключать сделки без согласия уполномоченных лиц. Данная база ведется Росреестром и находится в закрытом доступе. Открыта она только для нотариусов.

Тем не менее на 99% убедиться в дееспособности продавца, можно не прибегая к реестру. Ваша задача удостовериться в адекватности продавца, особенно если им является пожилой человек. Задайте ему несколько вопросов по сделке и ее условиям, убедитесь, что он осознает ее суть. Как вариант – проверьте наличие водительских прав (их не выдают недееспособным, состоящим на учете в ПНД и НД). Возникли сомнения? Предложите продавцу развеять их. Пусть он самостоятельно закажет выписку из ЕГРН о том, является ли правообладатель недееспособным или ограниченно дееспособным (п.13 ст.62 Закона о регистрации, приложение № 7 к приказу № П/0329 от 04.09.2020).

2.5. Наличие арестов, запретов на регистрационные действия, иных обременений (залога, ипотеки и пр.)

Неснятые обременения не препятствуют подписанию сделки и денежным расчетам. Но права по сделке не зарегистрируют в ЕГРН. Полбеды если арест наложен приставом. Этот вопрос часто решаем. А вот если он наложен судом – тут все гораздо сложнее.

Заказываем самостоятельно и изучаем свежую Выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах. Ее может заказать любой человек через МФЦ по кадастровому номеру объекта и/или адресу, цена вопроса – 390 руб. Или просим продавца сделать это за его счет.

Что касается ипотеки (залога недвижимости), то такой объект можно продавать только с согласия залогодержателя.

Помимо обременений она покажет действительно ли объект принадлежит продавцу и иную полезную информацию. Как эконом-вариант можно распечатать сведения на Объект с сайта Росреестра – Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online (необходима авторизация через госуслуги) и публичной кадастровой карты

Еще нужно сравнить выписку с правоустанавливающими документами: дата и № гос. регистрации должны совпадать. Проверить на наличие разночтений, опечаток.

Если правоустанавливающие документы старые и совершены до поэтапного создания Росреестра, ФРС, учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимость (как правило они датированы до 1998-2000 гг.) тогда выписка из ЕГРН ничего не покажет. Необходимо получить свежую справку с БТИ или местного органа власти о зарегистрированных правах, наличии арестов и т.д.

2.6. Согласие на совершение сделки. Брачное имущество, нотариальное согласие супруга или брачный договор.

Необходимо выяснить, состоит ли продавец в браке, продается ли брачное имущество. Брачным является имущество, нажитое за период брака, или до него, если при этом в период брака в него были произведены существенные вложения.

Закон гласит что для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. В противном случае недовольный супруг(а), согласие которого не было получено, вправе оспорить сделку в суде в течение 1 года со дня, как узнает об этом (ст.157.1. ГК, п.3 ст.35 СК).

Если имущество брачное, но брак расторгнут, обязанность получать нотариальное согласие отпадает, т.к. эта статья закона не регулирует отношения «бывших супругов» (Определение ВС РФ от 30.06.2020 N 80-КГ20-3, от 25.04.2017 N 16-КГ17-4, от 24.11.2015 г. N 18-КГ15-203). Тем не менее, для предотвращения споров я рекомендую и в этом случае брать согласие.

Освободить от необходимости получения нотариального согласия другого супруга может наличие брачного договора с соответствующими условиями.

Рекомендую также провести проверку по всем пунктам чек-листа в отношении супруга (бывшего супруга) продавца, если продается имущество, нажитое в браке.

2.7. Согласие на совершение сделки. Имущество несовершеннолетнего, согласие опеки.

Если покупаете объект недвижимости, полностью или частично принадлежащий несовершеннолетнему гражданину, необходимы соответствующие действия со стороны родителей (опекунов, попечителей) и органов опеки (п.3 ст.60 СК РФ, ст. 37 ГК РФ).

Чаще всего орган опеки нужен в случае продажи квартиры, приобретенной с использованием средств материнского (семейного) капитала.

Указания органов опеки обязательны для исполнения опекунами и попечителями (п.2 ст. 19 закона «Об опеке и попечительстве»).

Родитель (опекун) не вправе без предварительного разрешения органа опеки совершать, а родитель (попечитель) – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества ребенка (п.3 ст.60 СК РФ, п.2 ст.37 ГК РФ).

Законодательстве не определяет четкий порядок, критерии и форму выдачи предварительного разрешения, в том числе содержание условий совершения сделки (Письмо Минпросвещения России от 09.11.2020 № ДГ-2035/07). Тем не менее он как правило прописан в местных административных регламентах, которые вы можете уточнить в органах опеки.

Предварительное разрешение органа опеки или отказ в его выдаче предоставляется в срок не более 15 дней с даты подачи заявления. Отказ должен быть мотивирован и может быть оспорен в суде родителем (опекуном, попечителем) или вами как покупателем – заинтересованным лицом (п.3 ст.21 закона «Об опеке и попечительстве»).

Договор купли-продажи жилья ребенка без одновременного заключения «встречного» договора купли-продажи с приобретением жилья на его имя является оспоримым и может быть признан недействительным. Это налагает на орган опеки обязанность обратиться в суд с требованием о расторжении такого договора и возврате купленного вами имущества (ст. 173.1 ГК РФ, ч.4 ст.21 Закона «Об опеке и попечительстве»; Апелляционное определение Мосгорсуда от 04.12.2019 № 33-51804/2019; Определение ВС РФ от 27.02.2018 N 48-КГ18-1; Письмо Минпросвещения России от 09.11.2020 № ДГ-2035/07).

Допускается также заключать договор продажи жилья несовершеннолетнего с условием, предусматривающим покупку другого жилого помещения по истечении определенного времени после продажи имеющегося. Между тем в момент, когда этот срок истекает, а новое жилье не будет куплено, договор продажи также может быть оспорен (определение ВС РФ от 27.02.2018 г. N 48-КГ 18-1).

2.8. Согласие на совершение сделки. В жилье прописаны подопечные или сироты, согласие опеки.

Как гласит закон, отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства (п.4 ст.292 ГК).

Такие ситуации – большая редкость.

Это согласие орган опеки также дает в форме предварительного разрешения, и оно также изготавливается в течение 15 дней (п.5 ст.21 Закона «Об опеке и попечительстве»; Письмо Минпросвещения России от 09.11.2020 № ДГ-2035/07).

В иных случаях, если в жилье прописаны несовершеннолетние дети, не являющиеся его собственниками, не препятствует продаже жилья даже без согласия органов опеки.

2.9. Согласие на совершение сделки от органа юридического лица, гос. органа, собрания кредиторов.

Законом предусмотрен ряд условий, когда при продаже (отчуждении) недвижимости может потребоваться еще чье-либо согласие. Это также необходимо учесть.

Например, при совершении крупной сделки со стороны ООО/АО необходимо согласие общего собрания участников общества или совета директоров (п.3 ст.46 закона об ООО, ст.79 закона об АО). При отчуждении продавцом банкротом – согласие арбитражного управляющего или собрания кредиторов (ст.64, 82, 101 закона о банкротстве). При совершении сделки унитарным предприятием требуется согласие собственника (ст.22,23 закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях») и т.д.

Согласие гос. органа должно быть выражено в письменной форме (в виде ненормативного правового акта, письма и т.п.) и может быть как предварительным, так и последующим (одобрение) (Пленум ВС РФ от 23.06.2015 № 25).

Если вы покупаете имущество у физических лиц, не являющихся банкротами, этот пункт можно пропустить.

2.10. Список лиц, прописанных в квартире/доме продавца.

Если продается жилое помещение, важно определить список всех, кто в нем зарегистрирован по месту жительства. Дело в том, что можно продать квартиру/дом и с прописанными гражданами. Только если они откажутся потом выписываться – это будет уже ваша забота. Для ее решения нужно будет попотеть. Придется обращаться к юристу, составлять исковое заявление в суд и выписывать бывших жильцов или членов их семьи в судебном порядке и никак иначе. Процедура не сильно сложная, но долгая и нудная (в лучшем случае займет 3-4 месяца).

Желательно заранее выяснить всех прописанных и потребовать от продавца выписать их до совершения сделки.

Закон гласит, что существенным условием договора продажи жилого дома (квартиры, комнаты), в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п.1 ст.558 ГК).

Однако скрыть список прописанных – проще пареной репы. Даже нотариус в этом вам не поможет.

Раньше это можно было установить по справкам из домоуправления, у паспортиста управляющей компании, заказать выписку из лицевого счета или домовой книги и т.д. Но постепенно (с 2018-2020 г.) эти документы во многих регионах РФ вообще перестали выдавать. При этом ранее действующий Приказ ФМС России от 11 сентября 2012 г. № 288 «Об утверждении Административного регламента предоставления ФМС государственной услуги по регистрационному учету граждан РФ по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ» утратил силу 16 апреля 2018 года в том числе ввиду признания недействующими ряда положений на основании Решения ВС РФ от 9 февраля 2018 г. N АКПИ17-1007. С 17 апреля 2018 года применяется Административный регламент, утв. Приказом МВД России от 31 декабря 2017 г. № 984 «Об утверждении административного регламента Министерства внутренних дел РФ по предоставлению государственной услуги по регистрационному учету граждан РФ по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ», которым отменены домовые (поквартирные) книги (форма 11), поквартирные карточки (форма 10), а также карточка регистрации (форма 9), в жилищно-эксплуатационных организациях упразднены должности паспортистов. В соответствии с проведенной административной реформой получение сведений о составе семьи осуществляется заинтересованными органами исключительно в порядке информационного межведомственного взаимодействия с отделами по вопросам миграции ОМВД России (в данном случае — ОМВД России по г. Армавиру).

Что же делать? Изучить старые документы о прописке (сохранившиеся домовые книги, старые справки о составе семьи, опросить продавца о членах семьи, посмотреть у них штампы о прописке в паспорте). Если дом есть в списке регистрационно-учетной картотеки МФЦ — получать справку о зарегистрированных лицах можно через этот многофункциональный центр. Персонально каждый член семьи может предоставить информацию, где он зарегистрирован (адресную справку) в порядке Приказа МВД России от 30 сентября 2017 г. № 752 «Об утверждении Административного регламента МВД РФ по предоставлению государственной услуги по предоставлению адресно-справочной информации».

Также рекомендую использовать в договорах купли-продажи заверения продавца об обстоятельствах об отсутствии зарегистрированных лиц (в порядке ст. 431.2 ГК РФ). Как вариант можно указать, что они обязуются выписаться в течение энного количества дней после подписания сделки, а в случае нарушения этого условия продавец платит покупателю штрафную неустойку в размере, например, 50 000 руб.

2.11 Наличие у продавца процедуры банкротства

Если купить имущество у банкрота, это чревато оспариванием такой сделки и возвратом купленного имущества обратно в конкурсную массу. Вам придется включаться в реестр кредиторов должника-банкрота. Если сведения о продавце банкроте есть в соответствующем реестре, доказать добросовестность покупателя и как следствие оставить за собой купленное имущество будет практически невозможно. Вероятность вернуть деньги также ничтожно мала, т.к. помимо вас у него хватает других кредиторов.

В 99 % случаев под угрозой находятся все сделки, предшествующие 3 годам с момента признания продавца банкротом. Если же сделка совершена с целью причинить ущерб, то она подпадает под угрозу в течение 10 лет (ст.10, 181 ГК).

Пробиваем продавца по ЕФРСБ (Единому Федеральному реестру сведений о банкротстве)

Проще всего это сделать по его ИНН.

2.12. Наличие у продавца признаков банкротства.

Бывает, что продавец не состоит в ЕФРСБ в качестве банкрота, но уже обладает признаками банкротства. Некоторые должники специально распродают свое имущество, опасаясь действий кредиторов. Если купить имущество у такого продавца, а спустя некоторое время его признают банкротом официально, наступят те же негативные последствия, что и в предыдущем пункте.

О признаках возможного банкротства косвенно могут свидетельствовать многочисленные долги, причем на крупные суммы. Ваша задача как минимум пробить продавца по базе должников ФССП, уточнить объем долгов и причину их непогашения.

2.13. Наличие судебных споров в отношении продавца или имущества.

Наличие судебных споров в отношении продавца также может пролить свет на его репутацию, вскрыть возможные долги и признаки банкротства, а также уточнить является(являлся) ли продаваемый объект предметом судебного спора.

Сделать это можно как на сайте арбитражного суда по ссылке https://kad.arbitr.ru/ и на сайте суда общей юрисдикции по прописке продавца.

2.14. Цена ниже среднерыночной – повод для проверок.

Чаще всего сделки должника при банкротстве оспаривают в связи с неравноценным встречным исполнением. При этом суды оценивают разницу между рыночной и договорной ценой:

  • разница до 20% — не является существенной (ВС № А53-1203/2016, решение АС Поволжского округа по делу № А65-7317/2015, решение АС Центрального округа по делу № А23-1083/2015);
  • разница от 20 до 40% — суды оценивают неоднозначно (по делу № А43-15879/2016 расхождение в цене в 37% было признано несущественным, по делу № А71-11854/2015 расхождение в 34% было признано существенным);
  • разница более 40% — признак существенного занижения цены (решение АСГМ по делу № А40-49715/2016, позиция ВС по делу № А40-49715/2016).

Позиция Верховного суда РФ: если цена занижена многократно, то покупатель должен понимать, что имущество продают с незаконной целью, например, хотят помешать обратить на него взыскание (Определение ВС РФ от 28.04.2022 N 305-ЭС21-21196(2)).

Сопоставьте рыночную (или как минимум кадастровую) стоимость объекта с покупной. Занижение цены до 20% безопасно для покупателя. Если разница больше, то риск оспаривания сделки увеличивается.

Часто сами продавцы просят занизить цену, дабы сэкономить на налогах. Например, квартира стоит 5 млн. руб., но продавец настаивает, чтобы в договоре указать цену продажи не более 3 млн. руб., а остальные 2 млн.руб. передать наличными «за неотделимые улучшения».

Я бы не рекомендовал идти на поводу у продавца, поскольку есть прецеденты, когда при банкротстве суд не верит покупателю, что за объект было заплачено гораздо больше, чем указано в договоре и имущество возвращается в конкурсную массу (дело № А41-66664/2017). Вместе с тем, если по другим параметрам нет оснований считать продавца потенциальным банкротом, можно и рискнуть. Деньги за «неотделимые улучшения» лучше перевести безналом.

2.15. Как давно объект в собственности и как часто менял собственников ранее.

Редко, но бывает, когда объект недвижимости перепродавался от одного собственника к другому по нескольку раз за год. Или ваш продавец недавно купил объект и уже продает его вам.

Настоятельно рекомендую проверить причину подобной частоты сделок. Возможно прежние собственники обнаружили у объекта изъян, являющийся причиной отказа от недвижимости. Может причина – неадекватные соседи, может количеством сделок пытались «отмыть» незаконную продажу одного из прежних собственников, может в квартире неисправимый и тщательно замаскированный грибок/плесень или аварийное состояние т.д. Вариантов может быть уйма.

Закажите выписку из ЕГРН о переходе прав. Она покажет всю историю собственников объекта, начиная с момента создания ЕГРН/ЕГРП. Уточните информацию у продавца, пообщайтесь с соседями.

2.16. Объект принадлежит продавцу по наследству или приватизации? Это повод для пристальных проверок.

Здесь возможны судебные тяжбы с членами семьи продавца или иными наследниками.

Пример № 1: продавец унаследовал имущество после смерти родственника. По истечении 6 месяцев с даты смерти оформил его и выставил на продажу. Однако другие наследники (о наличии которых продавец скрыл сведения от нотариуса) подали в суд иск о признании и за ними права на часть уже проданного наследства. Споры такие рассматриваются по-разному, причем не всегда в пользу покупателя.

Хорошо если наследство оформлено много лет назад. Но если оно оформлено буквально перед продажей крайне важно установить возможных обделенных претендентов на наследство. Поговорите с продавцом, уточните весь список родственников и членов семьи, их намерения и причины неоформления.

Пример № 2: продавец приватизировал квартиру только на себя, хотя на момент приватизации в ней были прописаны иные члены его семьи, которые до сих пор остались прописаны. Квартиру он продал. Однако другие прописанные жильцы, подали в суд иск о вселении и сохранении за ними права пользования жилым помещением. С большой вероятностью такой иск будет удовлетворен.

Дело в том, что лица, которые могли, но не участвовали в приватизации квартиры и добровольно отказались выписываться на момент продажи, сохраняют за собой право бессрочного (пожизненного) права пользования квартирой, даже в случае ее отчуждения или наследования (п.18 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ», Обзор судебной практики ВС РФ за IV квартал 2005 года, утв. Постановлением Президиума ВC РФ от 01.03.2006; Определение ВС РФ от 31.03.2015 N 49-КГ15-1; Определение ВС РФ от 16.06.2015 N 13-КГ15-1; Постановление Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 N 5-П; Определение ВС РФ от 26.08.2008 N 5-В08-78; Определение ВС РФ от 10.02.2009 N 20-В09-1).

Против этого лома есть только один прием – настоятельно потребовать этих жильцов выписаться до подписания сделки.

2.17. Наличие неузаконенного переустройства (перепланировки).

Эта проверка актуальна, если объектом купли-продажи является квартира в многоквартирном доме (МКД). Многоквартирным является дом, имеющий две и более квартиры.

Перепланировка квартиры представляет собой изменение ее конфигурации, требующее внесения изменений в техпаспорт помещения (перенос и разборка перегородок, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров и пр.).  Переустройство квартиры представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в техпаспорт помещения. Например, установка бытовых электроплит взамен газовых, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, прокладка новых или замена существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи и др. (ст. 25 ЖК, абз.2,3 п.1.7.1 Правил, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170).

Почему это важно? Есть ряд случаев, когда перепланировка (переустройство) не допускается и никогда не будет узаконена. Одним штрафом не отделаетесь (п.2 ст.7.21, 7.22 КоАП). Это повлечет для вас расходы на приведение помещения в прежнее состояние (п.3 ст.29 ЖК).

Для проверки понадобится техпаспорт квартиры. Об узаконении перепланировки (переустройства) свидетельствует наличие проекта и иных документов, решение о ее согласовании муниципалитетом, акт приемочной комиссии, техплан кадастрового инженера переустроенной/перепланированной квартиры и выписка из ЕГРН.

2.18. Если приобретается земельный участок для строительства/реконструкции

В этом случае желательно:

  • наличие межевания (без него возможны межевые споры, не смогут выдать ГПЗУ);
  • заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), где будет указано «пятно разрешенной застройки» с необходимыми отступами от границ, а также наличие охранных зон (коммуникаций, памятников архитектуры и т.д.), условия подключения коммуникаций и др. Он делается бесплатно в течение 14 раб.дней через МФЦ.
  • письменное согласие от соседей о разрешении строить и узаконивать вблизи межи или прохождение процедуры публичных слушаний в порядке статьи 40 Градостроительного кодекса РФ.

На моей памяти есть масса клиентов, которые купили земельный участок, но так и не смогли на нем построить желаемый объект или построили, но не смогли узаконить. Причины разные: рядом расположена охранная зона чего-либо, препятствующая застройке; конфигурация участка и отступы не позволяют возводить определенный тип здания; нет права на технологическое присоединение к коммуникациям и т.д.

Не стоит ограничиваться чтением Правил землепользования и застройки или справки ИСОГД. В них содержится лишь малая часть информации, а в ГПЗУ – будет полный расклад.

2.19. Наличие на зем. участке неузаконенных объектов строительства

Изучите графу выписки из ЕГРН «кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости» и идентифицируйте все строения и/или объекты неоконченного строительства/реконструкции (залитые фундаменты, пристройки и т.д.). Нужно проверить:

  • разрешительную документацию (разрешение на строительство/реконструкцию, уведомление о планируемом строительстве);
  • наличие отступов от границ по ПЗЗ, при их отсутствии – разрешение муниципалитета на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, документы о прохождении публичных слушаний, или согласие соседей;
  • заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ);
  • оценить возможность узаконения объектов в упрощенном порядке (по ч.12 ст.70 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О гос.регистрации недвижимости» – действует до 01.03.2026 г. с учетом Письма Росреестра от 05.03.2021 N 14-1578-ГЕ/21)

2.20. Если при продаже здания передается право аренды на зем. участок (в порядке переуступки прав)

Надо изучить историю возникновения права аренды у первоначального арендатора. Если оно возникло по результатам аукциона и торгов (либо с ним был заключен договор аренды как с единственным участником аукциона), имеется риск оспаривания договора уступки права аренды (п. 7 ст. 448 ГК РФ). В отдельных случаях арендатор – победитель торгов не вправе уступать такие права в отношении земли.

2.21. Если продается долевая собственность. Порядок пользования

Покупая часть имущества, которым владеет несколько лиц, ваша задача понять в каких комнатах (помещениях, квадратных метрах, гектарах и пр.) эта часть выражается. В идеале порядок пользования между совладельцами должен быть закреплен юридическими документами (договором или решением суда). Соответственно сложившийся порядок пользования нигде не фиксируется, часто приходится верить на слово продавцу. Бывает, что заверения продавца не соответствуют действительности.

В этом случае рекомендую сопоставить фактически продаваемую площадь (части здания, помещения и земли) с площадью по документам.

Пример: вы покупаете 1/5 долю 4-х комнатной квартиры, общей площадью 93 кв.м., жилой площадью 67 кв.м. Юридически на указанную долю приходится 18,6 кв.м. общей площади (93 кв.м. х 1/5 долю) и 13.4 кв.м. жилой (67 кв.м. х 1/5 долю). Если порядок пользования не определен важно понять, в чем выражаются эти 18,6 (13,4) кв.м? Какая комната находится в пользовании продавца? Соответствует ли ее площадь юридической доле? Если ли споры с совладельцами о порядке пользования?

2.22. Наличие долгов по коммунальным услугам

Покупая квартиру, мы часто не обращаем внимание на мелочи. Но бывает, что уже после сделки всплывает немалый долг за электро- газо- или водоснабжение в несколько десятков тысяч рублей. Более того, накопленные прежним собственником долги по взносам на капитальный ремонт общего имущества дома переходят к новому собственнику (ч.3 ст.158 ЖК РФ).

Потребуйте у продавца представить последние квитанции об оплате за коммуналку. Изучите:

  • есть ли в них долги?
  • на продавца ли заведены лицевые счета? Если нет, то почему?
  • сверьте фактические показания счетчиков ЖКУ с показаниями в квитанциях за последний оплаченный месяц.

Как вариант предложите ему взять справки со всех ресурсоснабжающих служб со сведениями об отсутствии долгов по ЖКУ.

На стадии заключения договора купли-продажи рекомендую в его тексте (или акте приема-передачи) указать показания приборов учета на момент продажи со ссылкой на то, что на покупателя переходит обязанность оплаты только после указанных показаний.

2.23. Приборы учета ЖКУ (целостность пломб, сроки поверки)

Еще хуже, когда после сделки выясняется, что на счетчике повреждены или отсутствуют пломбы. Доказать, что в этом виновен продавец, а не покупатель будет весьма сложно. Коммунальщики могут начислить долг покупателю по полной катушке за весь период с момента последней проверки.

Сами изучите и сфотографируйте приборы учета (счетчики) коммунальных ресурсов и их паспорта:

  • проверьте целостность пломб (магнитных, пластиковых, железных, от коммунальщиков и от завода-изготовителя);
  • сличите номера пломб и заводских номеров счетчика с данными в квитанциях;
  • убедитесь, не истекли ли сроки поверки приборов учета (иногда эти даты указывают в квитанциях).

Как вариант закажите акт контрольного съема показаний контроллерами коммунальных служб и целостность пломб на приборах учета

Также рекомендую использовать в договорах купли-продажи заверения продавца об обстоятельствах об отсутствии долгов за ЖКУ и исправности приборов учета, пломб и сроков их поверки (в порядке ст. 431.2 ГК РФ). Можно указать, что в случае нарушения этого условия продавец платит покупателю штрафную неустойку в размере, например, 50 000 руб., а также обязуется погасить все образовавшиеся (доначисленные) долги в недельный срок.

2.24. Если продавец – юр.лицо-правопреемник в результате реорганизации

Бывает, что по документам имущество принадлежит одному юридическому лицу, а фактическим продавцом выступает другое юридическое лицо. В частности проверьте, имела ли место реорганизация (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) и все документы о реорганизации (передаточный акт, разделительный баланс), а также документы правопредшественника. Право собственности на недвижимость возникает у правопреемника с момента завершения реорганизации. Вновь возникшее юр.лицо вправе (но не обязано) обратиться за гос. регистрацией перехода права собственности (п. 11 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).

2.25. Предварительный договор купли-продажи

Часто заключению договора купли-продажи препятствуют действия самого продавца (нужно выписать членов семьи, узаконить объект, получить согласие на сделку от иных лиц, решить вопросы с коммунальщиками и т.д.) или покупателя. На этот случай рекомендую заключить предварительный договор и прописать в нем все условия и сроки заключения основного договора.

Если продавец требует частичной оплаты, оформите передачу денег авансом (предоплатой), т.к. его легче вернуть. С возвратом задатка могут возникнуть проблемы, т.к. необходимо будет доказывать, по чьей вине не состоялась сделка.

2.26. Порядок расчетов

В большинстве случае расчет с продавцом происходит перед подписанием договора и сдачей его в МФЦ. Затем несколько дней покупатель сидит как «на иголках», переживая об удачном завершении регистрации прав в ЕГРН. Это неправильно. Нет гарантии что в Росреестре не произойдет приостановка по тем или иным причинам. Для покупателя выгоднее указать что часть расчета производится после гос.регистрации перехода прав собственности в ЕГРН. Как вариант рассмотрите расчеты по банковскому аккредитиву.

Аккредитив — это способ расчетов, при котором банк гарантированно перечисляет деньги продавцу, когда тот предоставит доказательства, подтверждающие исполнение сделки (например, когда предъявляет документы о переходе права собственности в ЕГРН к покупателю). Так аккредитив стимулирует надлежаще исполнить обязательства (иначе банк не перечислит деньги). Это способ защищает обе стороны сделки, а банк выступает посредником.

В расчетах могут участвовать один или несколько банков в зависимости от вида аккредитива и от того, где открыт счет получателя. Один из них — банк-эмитент, который открывает аккредитив. Он же может быть и исполняющим банком. Если банк-эмитент и исполняющий банк разные, получатель может обратиться в любой из них.

Безотзывной аккредитив является гарантией прав продавца. Это значит, что покупатель без согласия продавца не может отозвать этот аккредитив в своем банке и забрать деньги.

Передачу наличных денег рекомендую осуществлять в помещении банка, где много камер видеонаблюдения и есть охрана. Если деньги снять со счета покупателя или внести на счет продавца, выдача/прием денег в кассе банка одновременно подтвердит подлинность купюр. В таких условиях вы уменьшаете риски фокусов со стороны продавца.

2.27. Порядок рассмотрения споров

Рекомендую прописать в сделке договорную подсудность споров по месту жительства покупателя — для подстраховки относительно тех из них, которые не подпадают под исключительную подсудность (например, если возникнет надобность взыскать с продавца какую-либо неустойку по договору или штраф за ненадлежащее исполнение условий). Пропишите, что деньги могут быть взысканы с продавца в порядке приказного производства (гл. 11 ГПК РФ). Это сильно упростит процедуру.

Не лишним будет указать, что в отношении исполнения, изменения или прекращения обязательств по договору стороны признают юридически значимыми любые сообщения, переданные друг другу как в письменном виде по почте, так и в виде сообщений в SMS и/или в мессенджерах (WhatsApp, Viber и т.д.), в частности направленные по конкретному номеру телефона. Отправленные посредством SMS и/или в мессенджерах сообщения одной стороной признаются прочитанными другой стороной по истечении 8 часов с момента отправки. Сторона несет риск неблагоприятных последствий, связанных с недоставкой/непрочтением данных сообщений, вызванный неактивным/неработающим устройством связи, отсутствием интернета или иными обстоятельствами, зависящими от нее.

Сообщения в WhatsApp могут быть использованы в качестве доказательств в суде и сильно облегчат волокиту по сбору доказательств.

2.28. Имеет ли покупатель право на налоговый вычет и возврат НДФЛ?

Перед покупкой недвижимости и указанием цены в договоре покупателю нужно прикинуть возможность получения налогового вычета в виде возврата из казны оплаченного НДФЛ в размере до 260 000 руб. на каждого покупателя (его супруг(а) и детей) исчисленного от суммы 2 млн. руб. (2 млн. руб. х 13 % НДФЛ = 260 000 руб.).

Право на вычет может быть использовано только тем покупателем (его супругом, детьми), который(ые) имел(и) официальный доход, с которого оплачивался НДФЛ (зарплата, денежное довольствие, ИП на ОСН и др.).

Сумма для возврата НДФЛ будет исчисляться исходя из покупной стоимости в договоре купли-продажи. При этом если имущество покупается супругами или одним из них, каждый из которых хочет вернуть максимальный размер НДФЛ в размере по 260 000 руб. на каждого (а всего 520 000 руб.), то цена в сделке должна быть указана не менее 4 млн. руб.

Более подробно консультацию о налоговых вычетах при покупке и продаже недвижимости можете получить у нашего бухгалтера.

3. «Дырки» в работе нотариусов. Что никогда не проверит нотариус?

К сожалению, нотариальная форма сделки не дает 100% гарантии ее чистоты.

Нотариус никогда не проверяет следующие сведения:

  • О наличии потенциальных признаков банкротства и наличии долгов продавца. Он ограничивается запросом сведений в ЕФРСБ (через портал «информационный нотариат») и декларативными заверениями продавца в договоре. Поэтому позаботьтесь о получении этой информации самостоятельно или воспользуйтесь услугами профильных юристов.
  • Список лиц, прописанных в жилом помещении. Сам факт отмены выдачи в России справок о составе семьи (выписок из домовых книг, из л/счета) нотариусы называют вакханалией и также вынуждены указывать эти сведения в договоре что называется «со слов» продавца.
  • О наличии судебных споров в отношении продавца или объекта продажи по данным картотеки судебных дел.
  • О соотношении цены объекта сделки и его среднерыночной цены. Нотариус ограничивается формулировками о том, что указание конкретной цены – сфера ответственности сторон договора.
  • О том, какова причина частой смены собственников объекта недвижимости в прошлом.
  • Если в квартире есть неузаконенная перепланировка, которая нигде не отражена и которую скрывает сам продавец, нотариус также не узнает об этом, т.к. для этого нужно произвести осмотр и сравнение с техпаспортом.
  • Нотариуса не будет заботить цель приобретения вами земельного участка и как следствие – наличие градостроительного плана, «пятен застройки», охранных зон, возможности подключения коммуникаций, согласия от соседей о разрешении строить вблизи межи и т.д.
  • Если на земельном участке есть неузаконенная постройка (фундамент, пристройка), которая нигде не отражена и которую скрывает сам продавец, нотариус также не узнает об этом и не даст советов по ее узаконению.
  • Соответствует ли фактически продаваемая доля в общем имуществе продавца его юридической доле и сложился ли между сособственниками порядок пользования.
  • Наличие долгов по коммунальным услугам, на продавца ли заведены лицевые счета, целы ли приборы учета (счетчики) коммунальных ресурсов и пломбы на них, не истекли ли сроки поверки. Максимум что может нотариус, по настоянию покупателя предложить продавцу взять справки от коммунальщиков об отсутствии долгов. Но этого маловато.

Как видите перечень «дырок» в работе и полномочиях нотариусов довольно большой. И это увы не их вина. Нотариус страхует только от 60% рисков. Остальные 40 % — ваша забота.

Не поможет в этом и правовая экспертиза документов, проводимая Росреестром в ходе регистрации прав по сделке.

Какой вывод для покупателей? Не досмотришь оком – доплатишь боком.

4. Почему мы и какова цена вопроса

Если у Вас сомнения в чистоте предстоящей сделки, запутались в документах, не знаете с чего начать и какую последовательность соблюсти, необходима помощь и рекомендации по сделке, обращайтесь к нам за консультативной помощью по тел. 8 (928) 843-66-25 или пишите в WhatsApp.

Почему мы?

  • наша компания в числе прочего специализируется на спорах с недвижимостью;
  • помогаем выработать стратегию действий исходя из ситуации сторон сделки;
  • проводим анализ документов, даем рекомендации;
  • мы помогли заключить сотни договоров, безопасно провести расчеты;
  • работаем дистанционно по всей России;
  • разработан четкий алгоритм сбора доказательств;
  • исправляем «косяки» других юристов;
  • мониторим ход дела на всех стадиях.

Прайс на разовые услуги:

  • Консультация юриста – 500 руб. (при заказе документов, консультация – БЕСПЛАТНАЯ)
  • Консультация бухгалтера (по налоговым вычетам, подаче деклараций 3-НДФЛ) – 500 руб. (при заказе документов, консультация – БЕСПЛАТНАЯ)
  • Предварительное изучение сканов Ваших документов – БЕСПЛАТНО!
  • Проверка чистоты сделки при покупке квартиры/дома/участка по сканам Ваших документов – 4 000 руб.
  • Образец (бланк) договора купли-продажи, дарения, предварительного договора, соглашения о задатке, расписки – от 1 500 руб.
  • Составление договора купли-продажи, дарения, предварительного договора, соглашения о задатке по сканам Ваших документов – 4 000 руб.
  • Мониторинг и отслеживание стадий рассмотрения документов – от 1 000 руб.

Ваш адвокат Усов Игорь Александрович и команда профессионалов

наша команда

Оцените статью:
0
3

Добавить комментарий

Оставьте свой комментарий и он появится после проверки модератором.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

    Бесплатная
    консультация юриста


    Настоящим подтверждаю, что вышеуказанные данные достоверны и даю согласие на обработку своих персональных данных

      Подпишись на рассылку
      г. Армавир ул. Кирова, 68 Бесплатные консультации СР - ЧТ с 13:00 до 16:00 (по записи)
      Приединятесь к нам:
      Задать вопрос
      юридической компании
      Полученные сведения охраняются законом




        Настоящим подтверждаю, что вышеуказанные данные достоверны и даю согласие на обработку своих персональных данных

        Наверх Наверх